შემოსავლებითი მიდგომა მიწის ნაკვეთის შეფასებისას.

    

     პრაქტიკაში მიწის ნაკვეთის შეფასებისას გამოიყენება სამი მიდგომა

1)        საშემოსავლო;

2)        შედარებითი;

3)        დანახარჯებითი;

შეფასების დროს შემფასებელი ვალდებულია ყოველი მიდგომის ფარგლებში დამოუკიდებლად შეარჩიოს შეფასების მეთოდები, ამ დროს ხდება გათვალისწინება აღნიშნულ მეთოდებზე გამოყენებული საბაზრო ინფორმაციის სანდოობისა.

როგორც წესი, მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების დადგენისას გამოიყენება გაყიდვების შედარების მეთოდი, გამოყოფის მეთოდი, განაწილების მეთოდი, მიწის რენტის კაპიტალიზაციის მეთოდი, ნარჩენი ღირებულების მეთოდი, სავარაუდო გამოყენების მეთოდი.

შედარებითი მიდგომისას გამოიყენება შემდეგი მეთოდები:

1)        გაყიდვების შედარების მეთოდი

2)        გამოყოფის მეთოდი

3)        განაწილების მეთოდი

საშემოსავლო მიდგომისას:

1)        კაპიტალიზაციის მეთოდი

2)        ნარჩენი ღირებულების მეთოდი

3)        სავარაუდო გამოყენების მეთოდი

დანახარჯებითი მიდგომისას:

1)        ნარჩენი ღირებულების მეთოდი

2)        გამოყოფის მეთოდი

საბოლოო შედეგი მიწის ნაკვეთის შეფასებისას გამომდინარეობს სხვადასხვა მიდგომების შედეგებიდან, სხვადასხვა მეთოდებით გამოთვლილი მიწის ნაკვეთის ღირებულების არსებითი სხვაობა მიუთითებს ან შეცდომაზე შეფასების პროცესში ან მიწის ბაზრის არასტაბილურობასა და დაუბანსებლობაზე.


შემოსავლებითი მიდგომის ეკონომიკური გაგება


მიწის ნაკვეთის შეფასების შემოსავლებითი მიდგომა მოიცავს მეთოდებს, რომელიც იძლევა საშუალებას მიღებულ იქნეს მიწის ნაკვეთის ღირებულება მომავალი ინვესტორის მოლოდინის პრინციპიდან გამომდინარე. მოცემული მიდგომა გამოიყენება მხოლოდ შემოსავლიან მიწის ნაკვეთებზე, ვინაიდან მიწის ნაკვეთის ღირებულება დამოკიდებულია მის შესაძლებლობებზე მოიტანოს  შემოსავლები ექსპლოატაციის მთელი ვადის განმავლობაში.

შემოსავლებითი მიდგომა დაფუძნებულია შემდეგ პრინციპებზე:

1)        საუკეთესოდ და ეფექტურად გამოყენების პრინციპი.

2)        მოლოდინის პრინციპი

3)        მოთხოვნისა და წინადადების პრინციპი

4)        ჩანაცვლების პრინციპი.

მიწის ნაკვეთის ღირებულება გამოითვლება წლიური შემოსავლის კაპიტალიზაციის ან მომავალი სავარაუდო შემოსავლების დისკონტირების და მიწის ნაკვეთის შემდეგი გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლების გაანგარიშების გზით.

კაპიტალიზაცია ნიშნავს მიწის ნაკვეთის სარგებლობით მიღებული შემოსავლების დაყოფას კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის შესაბამისად, შედეგად შემოსავლების სიდიდე გადაიქცევა  მიწის ნაკვეთის ღირებულებად:

შემოსავლებითი მიდგომა მოიცავს სამ მეთოდს:

1)        შემოსავლების კაპიტალიზაციის მეთოდი (მიწის რენტა)

2)        ნარჩენი ღირებულების მეთოდი (მიწის ნარჩენი ტექნიკა) 

3)        სავარაუდო გამოყენების მეთოდი.

საშემოსავლო მიდგომის ტექნიკა რთულია, ვინაიდან შემოსავლები დროში არიან გათვლილნი და შესაძლებელია არსებითად შეიცვალონ, ხოლო კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი დამოკიდებულია ეკონომიკის მდგომარეობაზე და განსაკუთრებით მის ფინანსურ სისტემაზე, მიწის ბაზრის სამართლებრივ რეგულირებაზე

შემოსავლებისა და გასავლების ანალიზისას შეიძლება გათვალისწინებული იქნეს, როგორც რეტროსპექტივა, ასევე პროგნოზული მონაცემები. მთავარი პირობა, რომლის დაცვაც აუცილებელია, მდგომარეობს იმაში, რომ ფულადი შემოსავლები შესაფასებელი და შესადარებელი ობიექტების ფულადი შემოსავლები უნდა განისაზღვროს ერთნაირ საფუძველზე დაყრდნობით, არასწორია რეტროსპექტიული ფულადი შემოსავლების შედარება პერსპექტიულთან.


შემოსავლების კაპიტალიზაციის მეთოდი


დაფუძნებულია წლიური შემოსავლის განსაზღვრაზე და მის გაყოფაზე კაპიტალიზაციის კოეფიციენტზე ან კაპიტალიზაციის ვადის გამრავლებაზე, ანუ პერიოდზე რომელიც აუცილებელია მიწის კაპიტალის შემოსავლიანობისა და კვლავწარმოებითი თვისებებისათვის.

კაპიტალიზაციის მეთოდით მიწის ნაკვეთის ღირებულება გამოითვლება შემდეგი ფორმულით:

მიწის ნაკვეთის ღირებულება=შემოსავალი/კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი

მიწის ნაკვეთის ღირებულების შეფასება კაპიტალიზაციის მეთოდით მოიცავს შემდეგ ეტაპებს:

1)        კაპიტალიზირებადი შემოსავლის სიდიდის განსაზღვრა.

2)        კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის განსაზღვრა.

3)        მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა.

I ეტაპი. მიწის ნაკვეთის შემოსავლის განსაზღვრა რეკომენდირებულია შეფასების თარიღის პირველი მომდევნო წლისათვის, მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულებისა და შემოსავლის ხარისხთან დამოკიდებულებაში შეიძლება გამოვიდნენ:

1)        მიწის რენტა სასოფლო-სამეურნეო და სატყეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთების შეფასებისას.

2)        საიჯარო ქირა.

3)        ერთიანი ობიექტის შემოსავლის ნაწილი შენობა-ნაგებობებით დატვირთული მიწის ნაკვეთთან დამოკიდებულებაში.

4)        შემოსავალი მიწის ნაკვეთის ღირებულების ზრდიდან, რომლის მიღებაც მომავალში მისი გაყიდვით შეიძლება.

II ეტაპი. განსხვავებით შენობა-ნაგებობებისა და გაუმჯობესების შეფასებიდან, მიწის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი მოიცავს მხოლოდ ერთ ელემენტს_ შემოსავლის განაკვეთს. ანაზღაურების ნორმა არ გამოიყენება, ვინაიდან მიწის ნაკვეთის ექსპლოატაციის ვადა არ არის შეზღუდული.

მსოფლიო პრაქტიკაში ჩამოყალიბდა ოთხი მიდგომა კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გაანგარიშებისათვის:

ა) მიწის ნაკვეთს განიხილავს, როგორც ფულადი კაპიტალის სახესხვაობას და შესაბამისად კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი გამოითვლება ფულის ბაზრის თავისებურებებიდან გამომდინარე შეფასების თარიღისათვის, მრავალ ქვეყანაში მიწაზე ინვესტიციები სარისკოდ არ ითვლება და საბანკო ანაბრებს უთანაბრდება, ხოლო კაპიტალიზაციის კოეფიციენტად გამოიყენება საბანკო საპროცენტო განაკვეთი დეპოზიტებზე, არასტაბილური ფულად-საკრედიტო ბაზრის პირობებში აღნიშნული მიდგომის გამოყენება რთულდება.

ბ) მეორე მიდგომა - ე.წ. პირობითი კაპიტალიზაცია - სახელმწიფოსაგან დადგენილი კაპიტალიზაციის ვადაა, გამოიყენება სასოფლო-სამეურნეო და ტყის ნაკვეთების შეფასებისათვის. შესაბამისად განისაზღვრება ვადა, რომლის განმავლობაშიც ხდება სოფლის მეურნეობაში კაპიტალის კვლავწარმოება. შემოსავალი ერთი ჰექტარისაგან, რომელიც მიღებულია სოფლის მეურნეობის კულტურის წარმოების შედეგად, მრავლდება პირობით ვადაზე და მიიღება სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება.

გ) კუმულაციური გაგებით გათვლილი კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი . მიწის ნაკვეთის შემოსავლიანობის განსაზღვრა უპირველეს ყოვლისა დაკავშირებულია რისკების იდენტიფიკაციაზე, ანალიზზე და კლასიფიკაციაზე. იგი აძლევს შემფასებელს საშუალებას განსაზღვროს რისკები, რომლებიც დაკავშირებულია მიწის ნაკვეთის ინვესტიციებთან.

ფორმულას გააჩნია შემდეგი სახე:

         n
K=Ko+∑ Ki;
        i=1
სადაც, K - კაპიტალიზაციის კოეფიციენტია;
        Ko - შემოსავლის არასარისკო განაკვეთი
        Ki - პრემია რისკის ფაქტორზე
        - რისკის ფაქტორების ოდენობა

შემოსავლის არასარისკო განაკვეთი განისაზღვრება, როგორც მინიმალური კომპენსაცია კაპიტალზე, რომელიც ინვესტირებულია მიწის ნაკვეთზე, დროის ფაქტორის გათვალისწინებით. არასარისკო განაკვეთი გამოიყენება, როგორც საბაზო სიდიდე, სადაც შეიტანება შესწორებები კონკრეტული რისკების გათვალისწინებით.

არასარისკო განაკვეთის ეკონომიკური მნიშვნელობა გამოიხატება შემდეგში:

ა) იგი გამოხატავს შემოსავლებს შედარებით ლიკვიდურ აქტივებზე, ინვესტორი მართალია გადასცემს ფულად თანხებს სარგებლობის უფლებით მინიმალურ ფასად, მაგრამ მისი დაბრუნების მყარი გარანტიებით.

ბ)  ადგილი უნდა ჰქონდეს ყველა ინვესტორის ნდობა მოცემულ მაღალლიკვიდური აქტივებისადმი, რომლებიც გამოდიან, როგორც კაპიტალის დაბანდების ალტერნატიული ვარიანტი.

არასარისკოს განეკუთვნებიან ინვესტიციები, რომელთა დაბრუნება გარანტირებულია სახელმწიფოს ან ყველაზე საიმედო ბანკის მიერ (აპელირება ძირითადად ხდება შვეიცარიის ბანკებზე).

საზღვარგარეთის ქვეყნების უძრავი ქონების ბაზრებისათვის არასარისკოს განეკუთვნებიან გრძელვადიანი სახელმწიფო ფასიანი ქაღალდები, როგორც წესი ობლიგაციები ან სახაზინო ვალდებულებები, შესაბამისად არასარისკო განაკვეთად, უძრავ ქონებაზე განხორციელებული ინვესტიციის ანალიზისას, მიღებულია სახელმწიფო ვალდებულებებისა  ან ანალოგიური ფასიანი ქაღალდების მიმდინარე განაკვეთი.

რისკის პრემია შესაფასებელი მიწის ნაკვეთზე განხორციელებულ ინვესტიციაზე ითვალისწინებს რისკს მიწის ნაკვეთის გამოყენებასა და მის რეგიონალურ ადგილმდებარეობაზე.

რეგიონალური რისკი - ეს არის რისკი სახსრების ჩადებისა იმ უძრავ ქონებაში, რომელიც იმყოფება 1) იმ ქვეყნის იურიდიქციის ქვეშ სადაც არსებობს მეტი ალბათობა ფორს-მაჟორული სიტუაციების წარმოქმნისა არამყარი პოლიტიკური, სოციალური და ეკონომიკური მდგომარეობის გამო. 2) იმ რეგიონის სპეციფიკის გამო, სადაც განთავსებულია უძრავი ქონება.

პრემია დაბალ ლიკვიდურობაზე - ითვალისწინებს რისკს, რომელიც დაკავშირებულია დანაკარგის წარმოშობასთან მიწის ნაკვეთის რეალიზაციისას, მიწის ბაზრის არასაკმარისი განვითარებისა და შემოსავლიანობის გამო. გაანგარიშებისათვის აუცილებელია გაანალიზდეს ფასთა დინამიკა, როგორც საერთოდ უძრავი ქონების ასევე მიწის ბაზრის, ასევე ექსპოზიციის ტიპიური ვადა. მთლიანობაში ფასებისა და ბრუნვის დინამიკა მიწის ბაზარზე ხასიათდება ზრდის ტენდენციით.

   Pliq.= Ko x T/12

სადაც Pliq - არის პრემია დაბალ ლიკვიდურობაზე;

       Ko - შემოსავლის არასარისკო განაკვეთი;

       - ექსპოზიციის ტიპიური ვადა. (თვეებით);

IV. შედარებითი გაყიდვების ანალიზის მეთოდი. ითვალისწინებს კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გაანგარიშებას  ანლოგიური ობიექტების გაყიდვის ფასებიდან გამომდინარე, რეკომენდირებულია საშუალო მნიშვნელობის გამოთვლა რამდენიმე გაყიდვიდან, მოცემული მეთოდი ითვლება განსაკუთრებუბულად ზუსტად, როდესაც ბაზრიდან აღებულია სარწმუნო მონაცემები.

III ეტაპი. მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა. შემოსავლების კაპიტალიზაციის ერთერთ სახეობად ითვლება საიჯარო ქირის კაპიტალიზაცია, აღნიშნული მეთოდი გამოიყენება საწარმოს კომპლექსისა და მიწის ნაკვეთების კომერციული უძრავი ქონების მიწის ღირებულების შეფასებისათვის, რომლებიც განლაგებულნი არიან ქალაქებში და დასახლებულ პუნქტებში.

მიწის საიჯარო ქირა_ეს არის პერიოდული ფულადი ფორმით გამოხატული თანხა, რომლის გადახდაც ხდება მიწის ნაკვეთებით სარგებლობისათვის საიჯარო ხელშეკრულების ფარგლებში.

როგორც რეგულარული შემოსავალი, საიჯარო ქირა შეიძლება გაგებულ იქნეს, როგორც საიჯარო უფლების ღირებულება კაპიტალიზაციის მეთოდით, აღნიშნული მეთოდი განსაკუთრებით მოსახერხებელია, როდესაც მიწის ნაკვეთი გაიცემა გრძელვადიანი იჯარით შენობებისა და აღჭურვილობის გარეშე.

სტანდარტის შესაბამისად მეთოდი იწოდება, როგორც `საიჯარო ქირის კაპიტალიზაცია~ თავისუფალ მიწის ნაკვეთზე. თუ მიწის ნაკვეთს გააჩნია შესაძლებლობა დამოუკიდებლად შემოიტანოს შემოსავალი, როგორც თავისუფალმა, ეს შემოსავალი საკმარისი საბაზრო მონაცემების არსებობისას შეიძლება განხილულ იქნეს როგორც კაპიტალიზებული და საბაზრო ღირებულების მაჩვენებელი, თუმცა გათვალისწინებული უნდა იქნეს თავისუფალი მიწის იჯარის ხელშეკრულების სპეციფიკური პირობები.

კაპიტალიზაციისათვის ამომავალი მონაცემები შეიძლება მიღებულ იქნეს საბაზრო მონაცემების შესწავლის გზით ან მულტიპლიკატორის (საიჯარო განაკვეთი/გაყიდვის ფასი) საშუალებით ანალოგიური მიწის ნაკვეთების ფასებზე დაყრდნობით

მმართველობის ორგანოები ხშირ შემთხვევაში ადგენენ_საბაზისო საიჯარო ქირის ოდენობას, ასევე გვხვდება ორი სახის კოეფიციენტი: მოიჯარის საქმიანობის სახის კოეფიციენტი და მიწის ნაკვეთის ადგილმდებარეობის კომერციული ფასის კოეფიციენტი, შესაბამისად წლიური საიჯარო შემოსავალი შეიძლება გამოთვლილ იქნეს შემდეგი ფორმულით:

A=RB x KB x KP x S
სადაც A-არის წლიური საიჯარო ქირა;
       RB-საბაზისო (საკანონმდებლო)განაკვეთი;
       KB-საქმიანობის სახის კოეფიციენტი;
       KP-ადგილმდებარეობის კომერციული ფასის კოეფიციენტი;
       S-მიწის ნაკვეთის ფართობი;

მიწის ნაკვეთის ღირებულება განისაზღვრება წლიური საიჯარო ქირის კაპიტალიზაციით, ვიანაიდან გაანგარიშებაში გამოიყენება არა საბაზრო, არამედ საკანონმდებლო საიჯარო საბაზისო  ქირა, მიღებულ შედეგს ხშირ შემთხვევაში "საიჯარო ქირის სუროგატსაც" კი უწოდებენ.


ნარჩენი ღირებულების მეთოდი


მიწის ნაკვეთების შეფასებისათვის, რომლებზეც განლაგებულია საწარმოო კომპლექსები ან შემოსავლის მომტანი სხვა სახის უძრავი ქონება შესაძლებელია გამოყენებული იქნეს ნარჩენი ღირებულების მეთოდი (მიწის ნარჩენი ტექნიკა). აღნიშნული მეთოდი ასევე გამოიყენება თავისუფალ მიწის ნაკვეთების შეფასებისას, თუკი არსებიბს საშუალება მასზე აიგოს შემოსავლების მომტანი გაუმჯობესებები.

ნარჩენი ღირებულების მეთოდი განსაკუთრებით ფართოდ გამოიყენება მიწის ნაკვეთის საუკეთესოდ და ეფექტურად გამოყენების ვარიანტის შერჩევისას.

მიწის ნარჩენი პროდუქტიულობის პრინციპიდან გამომდინარე, მასზე კაპიტალის მოზიდვის შედეგად აგებულ შენობებსა და გაუმჯობესებს, შემოსავლის განაწილებისას პრიორიტეტი ენიჭება.

სტანდარტი მოცემულ მეთოდს უწოდებს `ნარჩენი ღირებულების ხესხს~ მისი გამოყენებისას ხდება მონაცემების ანალიზი შემოსავლებსა და გასავლებზე, ასევე წმინდა შემოსავლის ფინანსური ანალიზი, რომელიც შესაძლოა მიღებულ იქნეს შემოსავლის ამოღების მიზნით. წმინდა შემოსავლიდან გამოირიცხება თანხა, რომელიც საჭიროა გაუმჯობესების ფუნქციონალური სახის შენარჩუნებისათვის. დარჩენილი შემოსავალი ითვლება ნარჩენად, რომელიც მიწაზე მოდის, ხდება მისი კაპიტალიზება რათა მიღებულ იქნეს ღირებულების მაჩვენებელი. მეთოდის გამოყენება იზღუდება შემოსავლიანი ობიექტებით. ის გაცილებით ხშირად გამოიყენება ქონების ახალი ობიექტებისათვის, რომლებისათვისას მოითხოვება დაშვებების ნაკლები რაოდენობა.

მეთოდის გამოყენებისას აუცილებელია დაცული იქნეს შემდეგი მოთხოვნები:

 •         არსებული გაუმჯობესებები (შენობები და აღჭურვილობა) შეესაბამება თუ არა საუკეთესოდ და ეფექტურად გამოყენების ვარიანტს. მაგალითად მსუბუქი კონსტრუქციის დროებითი აღჭურვილობა, რომელიც კაპიტალური შენობების გარემოცვაში იმყოფება არ შეიძლება განხილულ იქნეს, როგორც საუკეთესოდ და ეფექტურად გამოყენებადი.

 •         შენობის და აღჭურვილობის ღირებულება, ან სავარაუდო დანახარჯები მათი კონსტრუირებისათვის შესაძლებელია თუ არა გამოთვლილნი იქნენ საკმაოდ ზუსტად, ისევე როგორც მათი ექსპლოატაციის ვადა.

 •         ცნობილი უნდა იყოს სუფთა საოპერაციო შემოსავალი უძრავი ქონების ერთიანი ობიექტის ექსპლოატაციის შედეგად. ამასთან საიჯარო განაკვეთი უნდა იქნეს გამოთვლილი საიჯარო ქირის საბაზრო განაკვეთზე დაყრდნობით.

 •         პრაქტიკაში გამოიყენება ნარჩენი ღირებულების ორი ვარიანტი: 1) განსაზღვრავს შემოსავლის ნარჩენ ღირებულებას, რომელიც მოაქვს მიწის ნაკვეთს და 2) მიწის ნაკვეთის ნარჩენ ღირებულებას.

 •         პირველი ვარიანტის გამოყენებისას მიწის ნაკვეთის ღირებულების გაანგარიშების თანმიმდევრობა ასეთია:

 •         გაუმჯობესების ჩანაცვლებითი ან აღდგენითი ღირებულების გაანგარიშება.

 •         უძრავი ქონების ერთიანი ობიექტის წმინდა საოპერაციო შემოსავლის გაანგარიშება.

 •         გაუმჯობესების ექსპლოატაციის შედეგად მიღებული ყოველწლიური სუფთა საოპერაციო შემოსავლის გაანგარიშება;

 •         მიწის წმინდა საოპერაციო შემოსავლის ნარჩენი ღირებულების გაანგარიშება

 •         მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების გაანგარიშება;

 I ეტაპი. გაუმჯობესების ჩანაცვლებითი ან აღდგენითი ღირებულების გაანგარიშება. შეესაბამება მიწის ნაკვეთის საუკეთესოდ და ეფედქტურად გამოყენების ანალიზს.

აღდგენითი ღირებულება. საბაზრო ფასებში გამოხატული იმ დანახარჯების თანხა, რომელიც შეფასების მომენტისათვის არსებობს და რომელიც აუცილებელი გახდებოდა იდენტური ობიექტის შექმნაზე იდენტური მასალებისა და ტექნოლოგიების გამოყენებით და ცვეთის გათვალისწინებით;

ჩანაცვლებითი ღირებულება. ანალოგიური  ობიექტის შექმნაზე გაწეული დანახარჯების თანხა, იმ საბაზრო ფასებში რომლებიც რეალურად არსებობენ შეფასების თარიღისათვის, ცვეთის გათვალისწინებით;

როგორც ვხედავთ, აღდგენითი ღირებულება განისაზღვრება ზუსტად იდენტური შენობის აგებაზე გაწეული დანახარჯებით, ხოლო ჩანაცვლებითი ღირებულება დანახარჯებით რომელიც აუცილებელია თანამედროვე ანალოგიური ობიექტის შექმნაზე.

გაუმჯობესებაზე შექმნილი დანახარჯები სამი ნაწილისაგან შედგებიან: პირდაპირი დანახარჯები, არაპირდაპირი (ირიბი) დანახარჯები და ინვესტორის მოგება.

პირდაპირი ხარჯები უშუალოდ არიან დაკავშირებულნი სამშენებლო სამუშაოებთან. პირდაპირი დანახარჯები მოიცავენ: მოწყობილობებისა და საშენი მასალების ღირებულებას, მშენებლობასთან დაკავშირებულ ხელფასს,სამშენებლო მანქანების ექსპლოატაციის ღირებულებას, დროებითი აღჭურვილობისა და საინჟინრო ქსელების ღირებულებას მშენებლობის პერიოდისათვის და ა.შ.

არაპირდაპირი (ირიბი) დანახარჯები: რომლებიც აუცილებელია მშენებლობის პროცესის ორგანიზებისათვის, მათ მიეკუთვნებიან, დანახარჯები პროექტირებაზე, ტერიტორიის მომზადებაზე მშენებლობისათვის, პროცენტი კრედიტებზე, დანახარჯები რეკლამაზე, სადაზღვევო ხარჯები.

ინვესტორის მოგება: ფულადი ანაზღაურება, რომლის მიღებასაც ვარაუდობს მწარმოებელი პრემიის სახით თავისი კაპიტალის გამოყენების, პროექტის ორგანიზებისა და მშენებლობისათვის, მოგება შეიძლება გამოითვალოს:

1)        ალტერნატიული ინვესტიციების გაცემის ნორმებიდან გამომდინარე.

2)        როგორც სხვაობა გაყიდვის ფასსა და დანახარჯებს შორის, რომელიც აუცილებელია ანალოგიური ობიექტის შექმნაზე ან უძრავი ქონების მოდერნიზაციისათვის.

აღდგენითი ან ჩანაცვლებითი ღირებულების განსაზღვრისათვის გაითვალისწინება დაგროვებული ცვეთის კოეფიციენტი.

დაგროვებული ცვეთა  მოიცავს შენობის ფიზიკურ, ეკონომიკურ და ფუნქციონალურ ცვეთას იმ ობიექტებისა, რომლებიც განთავსებულნი არიან შესაფესებელი მიწის ნაკვეთზე.

ფიზიკური ცვეთა. ფიზიკური იერსახის ცვალებადობა შენობის ან სხვა გაუმჯობესების, ანუ მისი პირველადი თვისებების დაკარგვა, რომელიც იწვევს ღირებულების შემცირებას. ფიზიკური ცვეთის მიზეზი ექსპლოატაციისა და გარემოს ფაქტორების ზემოქმედებაა.

ფუნქციონალური ცვეთა. შენობის ან აღჭურვილობის თვისებების შეუსაბამობა თანამედროვე ბაზრის მოთხოვნებთან და დაგეგმარებასთან, ასევე ტექნიკურ აღჭურვილობასთან და დიზაინთან.

ფუნქციონალური ცვეთას ადგილი აქვს სამეცნიერო-ტექნიკური პროგრესისას არქიტექტურის და მშენებლობის სფეროში, ინჟინრული მომსახურების ქსელის მოძველების პირობებში.

ეკონომიკური ცვეთა  საგარეო, არასასურველი ფაქტორები, რომელიც უკავშირდება შენობას ან აღჭურვილობას. 

ეკონომიკური ცვეთა გამომდინარეობს ნეგატიური ცვლილებებიდან მიწის კანონმდებლობის სფეროში, საგადასახადო კუთხით, დაზღვევის, გარემოს დაცვის კანონმდებლობაში და Aა.შ. რომელიც უარყოფით გავლენას ახდენს ღირებულებაზე.

ფიზიკური და ფუნქციონალური ცვეთა შეიძლება იყოს აღმოფხვრადი და არააღმოფხვრადი, გარეგანი ცვეთა, როგორც წესი არააღმოფხვრადია, ამასათანავე ცვეთა ითვლება აღმოფხვრადად, თუკი დანახარჯები, რომლებიც აუცილებელია მის აღმოსაფხვრელად ფინანსურად გამართლებულია.

დაგროვებული ცვეთა=1-(1-ფიზიკური ცვეთა) x (1-ფუნქციონალური ცვეთა) x (1-ეკონომიკური ცვეთა).

გაუმჯობესების დაგროვებული ცვეთა შეიძლება გამოიხატოს, როგორც მთლიანობაში, ასევე ფულად ფორმაში, როგორც თანხა ფიზიკური, ფუნქციონალური და ეკონომიკური ცვეთისა.

დაგროვებული ცვეთის სიდიდის დადგენის შემდეგ მას გამოაკლებენ დანახარჯს, რომელიც გაწეულია შენობის ან გაუმჯობესების შექმნაზე რათა მიღებულ იქნეს მისი აღდგენითი ან ჩანაცვლებადი ღირებულება.

II ეტაპი. უძრავი ქონების ერთიანი ობიექტის წმინდა საოპერაციო შემოსავლის გაანგარიშება. მოცემული გაანგარიშება ხორციელდება სამი სტადიით:

პირველ სტადიაზე ხდება პოტენციური ერთობლივი შემოსავლის შეფასება PGI, ეს არის შემოსავალი, რომელიც შესაძლოა მიღებულ იქნეს უძრავი ქონების სრული დატვირთვით, ყოველგვარი დანახარჯების გარეშე და დამოკიდებულია საიჯარო ქირით გასაცემი ქონების ფართობზე და საიჯარო ქირის განაკვეთზე:

PGI=A x S
სადაც S-ფართობი (კვ.მ.), რომელიც გაიცემა საიჯარო ქირით (ან განზომილების სხვა ერთეული)
       A-საიჯარო განაკვეთი 1 კვ.მ.

გაანგარიშება ხდება მიმდინარე საიჯარო ქირისა და ტარიფების ანალიზზე დაყრედნობით, რომელიც ეყრდნობა მოცემული უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზს

საიჯარო ხელშეკრულების მნიშვნელოვან მახასიათებლად ითვლება საექსპლოატაციო ხარჯების დაყოფა მოიჯარესა და მეიჯარეს შორის. ამ შემთხვევაში პოლარულად ითვლება საიჯარო შეთანხმების ორი ვარიანტი.

 •         ერთობლივი (მთლიანი) იჯარა, როდესაც ხარჯების ტვირთი მეიჯარეზე მოდის

 •         აბსოლუტურად წმინდა იჯარა, როდესაც ეს ტვირთი მოიჯარეზეა.

იმ შემთხვევაში, როდესაც ექსპლოატაციასთან დაკავშირებული ხარჯები გადანაწილებულია მოიჯარესა და მეიჯარეს შორის ადგილი აქვს წმინდა იჯარას.

განასხვავებენ საიჯარო ქირის შემდეგ განაკვეთებს:

 •         კონკრეტული განაკვეთი. განისაზღვრება ხელშეკრულების შესაბამისად.

 •         საბაზრო განაკვეთი. ტიპიური ბაზრის მოცემული სეგმენტისათვის მოცემულ რეგიონში.

საბაზრო საიჯარო განაკვეთი წარმოადგენს განაკვეთს, რომელიც გააჩნია ბაზარზე ანალოგიურ ობიექტებს, ანუ რომლის მიხედვითაც ტიპიური მოიჯარე დათანხმდებოდა გაეცა ქონება საიჯარო ხელშეკრულების საფუძველზე, ხოლო ტიპიური მოიჯარე დათანხმდებოდა მიეღო ეს ქონება.

საიჯარო ქირის მიხედვით, საიჯარო ხელშეკრულებები იყოფა შემდეგ ჯგუფებად:

ფიქსირებული საიჯარო ქირით (გამოიყენება ეკონომიკური სტაბილურობის პირობებში).

გარდამავალი საიჯარო განაკვეთით (ხელშეკრულების განმავლობაში საიჯარო განაკვეთის გადახედვა ხდება ინფლაციის ხარისხიდან გამომდინარე), იჯარის ასეთი სახე მომგებიანია მოიჯარეებისათვის, რომლებიც ახალ ადგილას იწყებენ თავიანთ ბიზნესს, ასევე მომავალი რისკების თავიდან აცილების მიზნით.

ამავე ჯგუფს განეკუთვნებიან ხელშეკრულებები ინდექსირებული საიჯარო ქირით, რომელიც ითვალისწინებს საიჯარო ქირის პერიოდულ კორექტირებას ადრევე შერჩეული საიჯარო ინდექსის შესაბამისად, მაგ. სამომხმარებლო ფასების ინდექსირებით

არენდატორის ამონაგებიდან საპროცენტო განაკვეთით (როდესაც ფიქსირებულ საიჯარო განაკვეთს ემატება არენდატორის მიერ უძრავი ქონებით სარგებლობისაგან მიღებული შემოსავლის პროცენტი).

საიჯარო ქირის სიდიდე დამოკიდებულია შემდეგ ფაქტორებზე:

 •         უძრავი ქონების ობიექტის დანიშნულება;

 •         ობიექტის განლაგება;

 •         ანალოგიური ობიექტებით ბაზრის გაჯერების ხარისხი;

 •         შენობის ასაკი;

 •         კონსტრუქცია;

 •         არქიტექტურა;

 •         ინფრასტრუქტურა და მომსახურება;

 •         პარკირების არსებობა;

 •         იჯარით გასაცემი შენობის ფართობი;

 •         შენობის მმართველობის ხარისხი;

მეორე სტადიაზე ხდება რეალური (ნამდვილი) ერთობლივი შემოსავლების შეფასება. ეს არის სავარაუდო შემოსავალი, რომელიც გამოითვლება დაუტვირთაობისაგან მიღებული დანაკარგის და საიჯარო ქირის გადაუხდელობის, ასევე იმ დამატებული შემოსავლების დაკარგვიდან, რაც შესაძლოა იქნეს მიღებული უძრავი ქონების ნორმალური სარგებლობით.

შესაბამისად დანაკარგები გამოიხატება პროცენტულად, ერთობლივ შემოსავლებთან მიმართებაში. დანაკარგები გამოითვლება იმ განაკვეთით, რომელიც დამასახასიათებელია მოცემული ბაზრისათვის, ანუ აიღება საბაზრო მაჩვენებელი, თუმცაღა ეს დამოკიდებულია საკმარისი მონაცემების არსებობასთან ანალოგიურ ობიექტებზე. ამ ინფორმაციის არარსებობისას შემფასებელი აანალიზებს რეტროსპოექტიულ და მიმდინარე შემოსავლებზე მის ხელთ არსებულ ინფორმაციას. ყურადღება მახვილდება არსებულ საიჯარო შეთანხმებაზე, მისი გადავადების პერიოდებზე, პერიოდების სიდიდეზე ერთი ხელშეკრულების ვადის გასვლიდან მეორე ხელშეკრულების დადებამდე (ანუ იმ პერიოდზე, როდესაც უძრავი ქონება დაუტვირთავია და შესაბამისად არის შემოსავლის გარეშე).

შემდეგ შემფასებელი აკეთებს ჩასწორებას იმ დანაკარგების შესაბამისად, რომლებსაც ადგილი აქვთ საიჯარო ქირის გადახდისას რეტროსპექტრიული და პერსპექტიული შემოსავლების ანალიზზე დაყრდნობით.

და ბოლოს, შეისწავლება უძრავი ქონების ობიექტის სხვა შემოსავლები, სხვა შემოსავლებს მიეკუთვნებიან შემოსავლები, რომლებიც მიიღებიან უძრავი ქონების ფუნქციონირების შედეგად და არ არიან ჩართულნი საიჯარო ქირაში, ასეთ ტიპიურ შემოსავლებს განეკუთვნებიან:

 •         შემოსავლები გარაჟისა და ავტოსადგომის ექსპლოატაციისაგან;

 •         შემოსავალი სათამაშო და სავაჭრო ობიექტებისაგან;

 •         შემნახველი საკნებისაგან მიღებული შემოსავლებისაგან;

 •         ავეჯის ან აღჭურვილობის გაქირავებისაგან მიღებული შემოსავლებისაგან;

 •         საოფისე და საყოფაცხოვრებო ტექნიკის რემონტით მიღებული შემოსავლებისაგან;

 •         საექსკურსიო და სატრანსპორტო მომსახურების შედეგად მიღებული შემოსავალისაგნ, ასევე დასვენების ობიექტების გაქირავებისგან მიღებული შემოსავალი;

სხვა შემოსავლები დამოკიდებულია უძრავი ქონების ტიპზე, მაგალითად სასტუმროს შემოსავლებს მიეკუთვნება შემოსავლები რესტორნიდან ან კაფედან, მომსახურების სფეროს სხვა საწარმოებიდან.

       ნეშ = პეშ - დანაკარგები + სხვა შემოსავლები

მესამე სტადიაზე გამოითვლება სავარაუდო საოპერაციო გასავლები და გასავლები შეცვლაზე

საოპერაციო გასავალი - ეს არის პერიოდული გასავლები, რომლებიც აუცილებელია ობიექტის ნორმალური ფუნქციონირებისათვის და შემოსავლის აღწარმოებისათვის.

საოპერაციო გასავლები პირობითად იყოფიან ორ ჯგუფად:

 •         პირობითად მუდმივი;

 •         პირობითად გარდამავალი;

პირობითად მუდმივს განეკუთვნებიან გასავლები, რომლებიც არ არის დამოკიდებული უძრავი ქონების ექსპლოატაციის ხარისხზე, მათ მიეკუთვნებიან გადასახადები მიწაზე და ქონებაზე, დანახარჯები დაცვაზე, მომსახურე პერსონალის სახელფასო ფონდზე, იმ შემთხვევაში, თუკი ეს უკანასკნელი განსაზღვრულია შენობის დატვირთვისაგან დამოუკიდებლად და პლიუს გადასახადებზე, რომლებიც დაკავშირებულია ხელფასების გაცემასთან.

პირობითად გარდამავალს მიეკუთვნება გასავლები, რომელთა სიდიდე არ არის დამოკიდებული შენობის ექსპლოატაციის, მისი დატვირთვის, ან მომსახურების ბრუნვის ხარისხზე. უძრავი ქონების ყოველი ტიპისათვის დამახასიათებელია ზოგიერთი განსხვავება გარდამავალ გასავლებთან მიმართებაში, ასეთებს განეკუთვნებიან:

 •         დანახარჯები მართვაზე;

 •         დანახარჯები საიჯარო ხელშეკრულების გაფორმებაზე;

 •         ხელფასები მომსახურე პერსონალზე;

 •         დანახარჯები დასუფთავებაზე;

 •         კომუნალური დანახარჯები;

 •         დანახარჯები ტერიტორიის და ავტოსადგომის მომსახურეობაზე;

 •         დანახარჯები უსაფრთხოებაზე;

 •         სხვა დანახარჯები;

შეცვლაზე გაწეული დანახარჯებს მიეკუთვნებიან დანახარჯები , რომლებსაც ან ადგილი აქვთ იშვიათად, ერთხელ რამდენიმე წლის განმავლობაში, ანდა რომელთა სიდიდე ხშირად იცვლება წლიდან წლამდე.

ესენია გასავლები, რომლებიც უკავშირდებიან პერიოდულ ცვლილებებს იმ  ქონებისა, რომელთა ცვეთის ხარისხი მაღალია. ასეთებს განეკუთვნებიან ავეჯი, სამზარეულო მოწყობილობა, ასევე შენობის შესაცვლელი ელემენტები, რომელთა მომსახურების ვადა მოკლეა, ვიდრე შენობის ეკონომიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა. (სახურავი, იატაკი), გასავლები კოსმეტიკურ რემონტზე, სანტექნიკისა და ელექტროტექნიკის რემონტზე გაწეული ხარჯები.

ცვლილებების რეზერვი შემფასებლის მიერ გამოითვლება სწრაფადცვეთადი აქტივების გათვალიწინებით, მისი სასარგებლო გამოყენების ვადის განგრძობადობით, ასევე ფულად სახსრებზე თანხების აკუმულირების პროცენტით. ცვლილების რეზერვის გაუთვალისწინებლად, სუფთა საოპერაციო შემოსავალი გაიზრდება.

დანახარჯები ცვლილებებზე განიხილება, როგორც ყოველწლიური ანარიცხი ჩანაცვლებების ფონდში, ე.ი. ფული ანალოგიურ ხარჯებზე უნდა იქნეს რეზერვირებული.

შემოსავლებისა და გასავლების ანალიზი ხდება როგორც რეტროსპექტიული ასევე პერსპექტიული მონაცემების გათვალისწინებით, ამასთან აუცილებელია არა კონკრეტული სიტუაციის განხილვა, არამედ უძრავი ქონების ობიექტის ტიპიური ფუნქციონალურობის ანალიზი, ანუ მოხდეს მონაცემების ნორმალიზაცია.

გასავლების ტიპიურ მოთხოვნებს, რომლებიც არ აისახება რეკონსტრუირებულ ანგარიშში განეკუთვნებიან:

ამორტიზაციის დარიცხვა. განიხილება საშემოსავლო მიდგომით ანგარიშისას, როგორც ინვესტიციის საზღაური და ითვლება კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის ნაწილად და არა საექსპლოატაციო ხარჯად.

საშემოსავლო გადასახადი. მიეკუთვნება საოპერაციო ხარჯებს, რადგანაც იგი ითვლება გადასახადად პირად შემოსავალზე, რომელიც შესაძლებელია დამოკიდებული არც იყოს შესაფასებელ უძრავ ქონებაზე.

პროცენტები კრედიტზე. მიეკუთვნებიან ფინანსირებაზე გაწეულ დანახარჯებს და არა საოპერაციოს და გაითვალისწინება ფულადი ნაკადის განსაზღვრისას ინვესტორის პირად საშუალებებზე, ვინაიდან მისი გადახდის შემდეგ ინვესტორის უფლებების ღირებულება მკვეთრად იზრდება. რეზიუმეს სახით, შეიძლება შემდეგი ფორმულის ჩამოყალიბება:

სსშ = ნეშ - საოპერაციო ხარჯები - ჩანაცვლების ხარჯები.

III ეტაპი. გაუმჯობესების წმინდა საოპერაციო შემოსავლის დაანგარიშება 

გაუმჯობესებისათვის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გამოთვლის მეთოდი შეირჩევა კონკრეტული პირობებიდან გამომდინარე, რომელშიც შესაფასებელი ქონების ობიექტს უწევს ფუნქციონირება, ამ დროს გაითვალისწინება შემდეგი:

 •         ინფორმაცია შემოსავლებზე და გარიგების ფასებზე, რომლებიც წარმოდგენილია შესადარებელი ობიექტების შერჩევისას.

 •         ფინანსური გარიგების სათავე და პირობები;

 •         საკმარისად სწორი პროგნოზის გაკეთება ობიექტის ღირებულებაზე საპროგნოზო პერიოდის დასასრულისათვის;

გაუმჯობესებისათვის კაპიტალიზაციის მეთოდის შერჩევისას განსაკუთრებულად ხშირად გამოიყენება გამოთვლის ორი მეთოდი:

ა)        საბაზრო ანალოგების ანალიზის მეთოდი;  შესადარებელი ანალოგიური ობიექტების  გაყიდვებისა და წმინდა საოპერაციო შემოსავლის საბაზრო მონაცემებზე დაყრდნობით შესაძლებელია კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის განსაზღვრა და ის მოიაზრება, როგორც ზოგადი კოეფიციენტი. ამ მეთოდში არ არის კაპიტალის უკან დაბრუნების და კაპიტალზე შემოსავლის გამოკვეთილი შესწავლა.

გამოთვლის აღნიშნული მეთოდის გამოყენებას თავისი განსაკუთრებული სირთულეები ახასიათებს, კერძოდ ის, რომ ინფორმაცია წმინდა საოპერაციო შემოსავალზე და გაყიდვების ფასზე არ არის საჯარო და მისი მოპოვება ძალიან ხშირად რთულდება, ამიტომაც ძირითადად აქცენტის გადატანა ხდება მიმდინარე გაყიდვებსა და შეთავაზებებზე, ასევე წარსულში განხორციელებულ გარიგებებზე.

კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გამოთვლისას აუცილებებლია დაცული იქნეს შემდეგი პირობები:

საუკეთესოდ და ეფექტურად გამოყენების ანალიზი ანალოგიური ობიექტებისა ასე თუ ისე უნდა ემთხვეოდეს შესაფასებელი ობიექტს.

ანალოგიური ობიექტების გაყიდვის ფინანსური პირობები არის ტიპიური;

ანალოგიური ობიექტების ადგილმდებარეობა და მოწყობა შესაფასებელი ობიექტისაგან პრინციპულად არ განსხვავდება.

კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი გამოითვლება, როგორც საშუალო შეწონილი სიდიდე. ამავე დროს წონა აისახება, როგორც ანალოგების მსგავსების ხარისხი შესაფასებელ ობიექტზე ფასწარმომქმნელი ფაქტორების საფუძველზე და მოიაზრება, როგორც შემფასებლის არჩევანის შედეგი.

ბ)        კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გამოთვლის მეთოდი კაპიტალური დანახარჯების განთავსების გათვალისწინებით; აღნიშნული მეთოდით კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გათვლა მოიცავს ორ ნაწილს:

1)        კაპიტალზე შემოსავლის განაკვეთი, ითვლება  საკომპენსაციოდ, რომელიც უნდა იქნეს გადახდილი ინვესტორზე ფულის გამოყენების სანაცვლოდ კონკრეტულ ინვესტიციასთან დაკავშირებულ რისკისა და სხვა ფაქტორების გათვალისწინებით

2)         კაპიტალის დაბრუნების ნორმები. კაპიტალის დაბრუნების ქვეშ იგულისხმევა თანხის დაფარვა პირველად მდგომარეობისათვის, ამასთანავე კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის ეს ელემენტი გამოიყენება მხოლოდ ცვეთად აქტივებთან, ანუ აქტივებთან რომლებიც თავის თვისებებს კარგავენ დროთა განმავლობაში.

ზოგიერთი ქვეყნის სინამდვილეში კაპიტალზე შემოსავლის განაკვეთი განსაზღვრება კუმულაციური აგებით, რომელიც აძლევს შემფასებელს საშუალებას გაითვალისწინოს რისკები, რომელიც უკავშირდება უძრავი ქონების ინვესტიციებს და ინვესტიციების მართვას. კაპიტალზე შემოსავლის განაკვეთი მოიცავს:

 •         შემოსავლის არასარისკო განაკვეთს;

 •         საინვესტიციო რისკის პრემია შესაფასებელ ობიექტზე;

 •         პრემია უძრავი ქონების დაბალ ლიკვიდურობაზე;

 •         პრემია საინვესტიციო მენეჯმენტზე;

კაპიტალის დაბრუნების (ჩანაცვლების) ნორმა შესაძლებელია გამოითვალოს ერთერთი შემდეგი მეთოდის საშუალებით:

 •         რინგის მეთოდი(კაპიტალის სწორხაზოვანი დაბრუნება);

 •         ინვუდის მეთოდი ანუ კაპიტალის დაბრუნება ანაზღაურების ფონდში და ინვესტიციაზე შემოსავლის განაკვეთი (ანუიტური მეთოდი);

 •         ჰოსქოლდის მეთოდი ანუ კაპიტალის დაბრუნება ანაზღაურების ფონდში და შემოსავლის არასარისკო განაკვეთი;

IV ეტაპი. წმინდა საოპერაციო შემოსავლის ნარჩენი ღირებულების გაანგარიშება მიწისათვის, როგორც სხვაობა ერთიანი ობიექტის წმინდა საოპერაციო შემოსავალსა და გაუმჯობესაებისაგან შემოსულ წმინდა საოპერაციო შემოსავალს შორის.

V ეტაპი. მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების დადგენა წმინდა საოპერაციო შემოსავლის კაპიტალიზაციის გზით.

მაგალითი I. რინგის მეთოდით განხორციელებული ინვესტიციის ანაზღაურება (ინვესტიციის სწორხაზოვანი დაბრუნება).

მონაცემები:

შესაფასებლად წარმოდგენილია 8985 კვ.მ. ფართის მიწის ნაკვეთი.

მიწის ნაკვეთის ფაქტობრივი გამოყენება. შემუშავებულია დოკუმენტაცია ორი შენობის მშენებლობისათვის მიწის ნაკვეთის საუკეთესოდ და ეფექტურად გამოყენების მიზნით.

1.         განცალკევებით მდგარი ოთხსართულიანი შენობა, რომლის საერთო ფართობია 3853,2 კვ.მ.

2. განცალკევებით მდგარი სამსართულიანი შენობა, საერთო ფართობი 5681,8 კვ.მ.

შენობის ეკონომიკური სიცოცხლის ვადაა 90 წელი.

წლიური საიჯარო ქირის განაკვეთი 1 კვ.მ.-ზე 1000 ლარი, დაუტვირთაობისაგან და გადაუხდელობისაგან დანაკარგი 10%-ია.

პირობითად მუდმივი დანახარჯები 251 370 ლარი (ქონების გადასახადი და სხვა).

პირობითად გარდამავალი დანახარჯები 190 330 ლარი.

მშენებლობაზე გაწეული დანახარჯები დმ-13 528 760 ლარი;

შენობის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი - კმ-19,11%;

მიწის ნაკვეთის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი კმიწ.-18,0%;

განსაზღვრეთ მიწის ნაკვეთის ღირებულება.

გადაწყვეტა.

გამოითვლება იჯარით გასაცემი შენობის საერთო ფართობი

ფ=3853,2+5681,8=9535 კვ.მ.

უძრავი ქონების ერთიანი ობიექტის პოტენციური ერთობლივი შემოსავალი:

პეშ=ფ x სქ=9535 x 1000=9535000 ლარი;

ნამდვილი ერთობლივი შემოსავალი:

ნეშ=პეშ-დანაკარგები=9535000-953500=8 581 500

ერთიანი ობიექტის წმინდა საოპერაციო შემოსავალი:

წსშ=ნეშ-დანახარჯები=8 581 500-(190 330+251 370)=8 139 800. 

შემოსავალი, რომელიც ეკუთვნის შენობებს= დმ x კმ=13 528 760 x 0,1911=2 585 346 ლარი;

შემოსავალი რომელიც მოდის მიწაზე= წსშ - შემოსავალი შენობებზე = 8 139 800_2 585 346=5 554 454 ლარი;

მიწის ნაკვეთის ღირებულება = შემოსავალი, რომელიც მიწის ნაკვეთზე მოდის/კმიწ =5 554 454/0,18=30 858 078 ლარი;


მაგალითი II. ინვესტიციის ანაზღაურება ხდება ინვუდის მეთოდით.

მონაცემები.

შესაფასებლად წარმოდგენილია 0,2 ჰა მიწის ნაკვეთი, რომელიც გათვალისწინებულია ბენზინგასამართი სადგურის მშენებლობისათვის 6 აპარატზე.

ინვესტორის კაპიტალდაბანდება(ინვესტორის მოგების ჩათვლით) შეადგენს 4200 000 ლარს. 

ეკონომიკური სიცოცხლის ვადა 20 წელი. ინვესტიციაზე დაგეგმილი შემოსავალი 20%-ია.

მოქმედი ბენზინგასამართი სადგურების ექსპლოატაციის ანალიზმა დაადასტურა შემდეგი:

დღე-ღამის განმავლობაში ერთ აპარატზე მოდის 400 ლიტრი გაყიდული ბენზინი.

საშუალო შეწონილი შემოსავალი 1 ლიტრი ბენზინის ან დიზელის საწვავის გაყიდვიდან შეადგენს 0,40 ლარს.

რემონტისა და სხვა დანაკარგების გათვალისწინებით ბენზინგასამართი სადგური მუშაობს წელიწადში 360 დღე.

განვსაზღვროთ მიწის ნაკვეთის ღირებულება.

გადაწყვეტა.

აღჭურვილობის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გამოთვლა:

  [PMT]20%/[PVA]20=0.2+0,00536=0,20536

განვსაზღვროთ წლიური წმინდა საოპერაციო შემოსავალი, რომელიც მოდის გაუმჯობესებაზე:

210 000X0,20536=43 125,6 ლარი

განვსაზღვროთ წმინდა საოპერაციო შემოსავალი ბენზინგასამართი სადგურიდან (მიწის ნაკვეთი და გაუმჯობესებები):

6 x 350 x 400 x 0,40=336 000 ლარი;

განვსაზღვროთ ნარჩენი წმინდა საოპერაციიო შემოსავალი მიწის ნაკვეთისათვის:

336 000-43 125,6=292 874,40

მიწის ნაკვეთის ღირებულება:

292 874,40/0,2=1 464 372 ლარი;


ნარჩენი მიწის მეორე ვარიანტის თანმიმდევრობა:

1)        გაუმჯობესების ჩანაცვლების  ან აღდგენითი ღირებულების გაანგარიშება შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის საუკეთესოდ და ეფექტურად გამოყენების მიზნების შესაბამისად.

2)        უძრავი ქონების ერთიანი ობიექტის წმინდა საოპერაციო შემოსავლის გაანგარიშება საიჯარო ქირის საბაზრო განაკვეთის საფუძველზე;

3)        უძრავი ქონების ერთიანი ობიექტის საბაზრო ღირებულების დადგენა წმინდა საოპერაციო შემოსავლის კაპიტალიზაციის გზით;

4)        მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების დადგენა უძრავი ქონების ერთიანი ობიექტის საბაზრო ღირებულებიდან გაუმჯობესების აღდგენისა და ჩანაცვლების ღირებულების გამოკლებით.


მაგალითი III. 

მიწის ნაკვეთის შეფასების პროცესში გამოიყენება ინვესტორის მიერ წარმოდგენილი ინფორმაცია სავარაუდო მშენებლობაზე, ასევე შესწავლილ იქნა საბაზრო ინფორმაცია დაკავშირებული ახლოს მშენებარე თანამედროვე საცხოვრებელი კომპლექსის სამშენებლო მახასიათებლებთან, ასევე შეფასების ობიექტის განთავსების რაიონის განაშენიანების საშუალო სართულიანობა.

უძრავი ქონების ერთიანი ობიექტის ღირებულება ფორმირდება საცხოვრებელი ფართებისა და მიწისქვეშა გარაჟში ავტომობილების სადგომების გაყიდვით. 

დანახარჯები დაკავშირებული საოპერაციო ხარჯებთან  (საექსპლოატაციო დანახარჯები, მიწასთან დაკავშირებული გადახდები, სადაზღვევო გადახდები, გაყიდვასთან დაკავშირებული დანახარჯები) შეადგენს 2% გაყიდვების საერთო  ღირებულებიდან.

საკრედიტო რესურსების განაღდების ღირებულება გამოთვლილია შემდეგ პირობების არსებობისას:

ივარაუდება, რომ ყველა საცხოვრებელი ფართი და ავტომანქანების სადგომი გაიყიდება 1 წლის განმავლობაში.

საშუალო სიდიდე კრედიტის განაკვეთზე შეადგენს წლიურ 11,5% ამერიკულ დოლარებში 1 დან 3 წლამდე დაფარვის ვადით.

მონაცემები:

ობიექტის საერთო ფართობი - 22 000 კვ.მ.;

მიწისზედა ნაწილის საერთო ფართობი - 18 000 კვ.მ.;

საბინაო ფონდის  საერთო ფართობი (85% მიწისზედა ფართობის საერთო ფართობიდან) - 15 300 კვ.მ.;

მიწისქვეშა ნაწილის საერთო ფართობი - 4000 კვ.მ.;

მანქანების სადგომების საერთო რიცხვი (4000/40)=100;

1 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართის გაყიდვის ფასი - 1800 აშშ დოლარი;

გარაჟში 1 ავტომანქანის სადგომის გაყიდვის ფასი - 15000 აშშ დოლარი:

განსაზღვრეთ მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება საცხოვრებელი შენობის მშენებლობის ქვეშ.

გადაწყვეტა:

მთლიანი საცხოვრებელი ფართის გაყიდვის ღირებულება შეადგენს - 27 540 000 აშშ დოლარს;

ავტომობილის ყველა სადგომის გაყიდვის ფასი შესადგენს - 1 5000 000 დოლარს;

მთლიანი გაყიდვების ღირებულება შეადგენს  - 29 040 000 დოლარს;

საოპერაციო დანახარჯები (2%) - 580 000 აშშ დოლარი;

გაყიდვების ღირებულება საოპერაციო ხარჯების გათვალისწინებით - 28 459 200 აშშ დოლარი;

1 კვ.მ. მიწისზედა ფართის მშენებლობის ღირებულება - 1000 აშშ დოლარი;

მიწისზედა ფართის მთლიანი ღირებულება  - 18 000 000 აშშ დოლარი;

მიწისქვეშა ფართის  1 კვ.მ. მშენებლობის ღირებულება - 800 აშშ დოლარი;

მთლიანი მიწისქვეშა ფართის მშენებლობის ღირებულება - 3 200 000 დოლარი;

მთლიანი შენობის მშენებლობის საერთო ღირებულება - 21 200 000 დოლარი;

პროცენტი კრედიტზე (11,5%) - 2 438 000 დოლარი;

მშენებლობის საერთო ღირებულება საკრედიტო რესურსების გადახდის ღირებულების გათვალისწინებით - 23 638 000 დოლარი;

მიწის ნაკვეთის ღირებულება - 4 821 200 აშშ დოლარი;

            სავარაუდო გამოყენების მეთოდი

მოცემული მეთოდის გამოყენების პირობა - არის შესაძლებლობა გამოყენებული იქნეს მიწის ნაკვეთი იმ საშუალებით, რომელიც მოიტანს მაქსიმალურ შემოსავალს, აღნიშნული მიდგომის გამოყენება ხდება ძირითადად აუთვისებელ მიწის ნაკვეთებზე.

სტანადარტი აღნიშნულ მეთოდს მოიხსენიებს, როგორც დანაყოფების განვითარების ხერხს. ეს პროცესი დაკავშირებულია უძრავი ქონების ობიექტის დაყოფის ვარაუდებთან ცალკულ ნაკვეთებად, შემოსავლებისა და გასავლების განსაზღვრასთან, რომელიც ასეთი დაყოფის პროცესთან არის დაკავშირებული და წმინდა შემოსავლების დისკონტირებასთან, რათა მიღებულ იქნეს ღირებულების მაჩვენებელი. ეს ხერხი შეიძლება გამოყენებული იქნეს განსაზღვრულ სიტუაციებში, თუმცაღა იგი დაკავშირებულია გარკვეულ დაშვებებთან, რომელთა დაკავშირება საბაზრო ღირებულების განმარტებასთან საკმაოდ რთულია. აღნიშნული ხერხის გამოყენებისას შემუშავებულ დაშვებებზე რეკომენდირებულია განსაკუთრებული სიფრთხილით მიდგომა, ამასთანავე შემფასებელი ვალდებულია ახსნას გაკეთებული ვარაუდები.

სავარაუდო გამოყენების მეთოდს გააჩნია შემდეგი თანმიმდევრობა:

1)        თანხის და დროებითი დანახარჯების სტრუქტურის განსაზღვრა, რომელიც აუცილებელია მიწის ნაკვეთის გამოყენებისათვის, მისი საუკეთესოდ და ეფექტურად გამოყენების ვარიანტიდან გამომდინარე;

2)        შემოსავლების სიდიდისა და დროებითი სტრუქტურის განსაზღვრა საუკეთესოდ და ეფექტურად გამოყენების ვარიანტიდან გამომდინარე. შემოსავლების დაანგარიშება უძრავი ქონების იჯარით გადაცემის ვარიანტის განხილვისას გათვალისწინებული უნდა იქნეს შემოსავლის გაანგარიშება უძრავი ქონების ერთიანი ობიექტის გაყიდვიდან პროგნოზირებული პერიოდის ბოლოს;

3)        იმ საოპერაციო დანახარჯების დროებითი სტრუქტურის და სიდიდის განსაზღვრა, რომელიც აუცილებელია შემოსავლის მისაღებად საუკეთესოდ და ეფექტურად გამოყენების ვარიანტიდან გამომდინარე;

4)        დისკონტირების განაკვეთის განსაზღვრა. უნდა შესაბამებოდეს შესაფასებელ მიწის ნაკვეთში კაპიტალის ინვესტირების რისკის ხარისხს. ამასთანავე დისკონტირების ქვეშ მოიაზრება ყველა მომავალი შემოსავლისა და გასავლის გაანალიზების პროცესი შემფასებლის მიერ შეფასების თარიღისათვის განსაზღვრული დისკონტირების განაკვეთის შესაბამისად. დისკონტირების განაკვეთი განისაზღვრება კაპიტალის გადაცემის ანალიზის საფუძველზე ანალოგიური  ინვესტიციის რისკის ხარისხის შესაბამისად;

5)        მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა ყველა იმ შემოსავლისა და გასავლის დისკონტირების გზით, რაც დაკავშირებულია მიწის ნაკვეთის გამოყენებასთან.


მაგალითი IV.

განსაზღვრეთ მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება, რომლის საუკეთესოდ და ეფექტურად გამოყენების ვარიანტად განიხილება დახურული ბაზრის მშენებლობა.

მონაცემები:

მიწის ნაკვეთის ფართობი - 7000 კვ.მ.

დახურული ბაზრის აღჭურვილობის საერთო ფართობი - 6300 კვ.მ.

ბაზრის აღჭურვილობის სასარგებლო ფართი(65%) - 4095 კვ.მ.

გასავლების სიდიდის განსაზღვრა:

საპროექტო-დაგეგმარებითი სამუშაოები - 14 000 ლარი

გრუნტისა და გზის სამუშაოები - 63 000 ლარი;

ელმომარაგება - 35 000 ლარი;

წყალმომარაგება და ავტონომიური გათბობა - 84 000 ლარი;

კანალიზაცია და დრენაჟი - 112 000 ლარი;

სატელეფონო კომუნიკაცია - 21 000 ლარი;

დახურული ბაზრის აღჭურვილობის მშენებლობა 1კვ.მ. - 245 ლარი;

მშენებლობასთან დაკავშირებული დანახარჯების საერთო თანხა - 1 872 500 ლარი;

მეწარმის მოგება 30% დანახარჯების სიდიდიდან:

1 872 500 x 0,3=561 750 ლარი;

მთლიანი დანახარჯები მშენებლობაზე მოგების გათვალისწინებით - 2 434 250 ლარი;

შემოსავლების სიდიდის განსაზღვრა:

საიჯარო ქირის განაკვეთი 42 ლარი-1 კვ.მ.-ზე თვის ბოლოს;

დაუტვირთაობისაგან მიღებული დანაკარგი 5% პოტენციური ჯამური შემოსავლიდან;

საოპერაციო დანახარჯები 20% რეალური ჯამური შემოსავლიდან;

შემოსავლის მოთხოვნილი განაკვეთი - 2,5% თვეში;

პროგნოზირებადი პერიოდი - 4 წელი;

შემოსავალი დახურული ბაზრის გაყიდვიდან პროგნოზირებადი პერიოდის ბოლოს - 1 400 000 ლარი;

გადაწყვეტა:

მიწის ნაკვეთის ღირებულების გაანგარიშება:

პოტენციური ჯამური შემოსავალი=42 x 4095=171 990 ლარი;

რეალური ჯამური შემოსავალი=171 990 x (1-0,05)=163 390 ლარი;

წმინდა საოპერაციო შემოსავალი_163 390 x (1-0,2)=130 712 ლარი;

PVA48. 2,5% = [1-1/(1+0,025)48] /0,025] x 130 721=28 x 130 712=3 659 936 ლარი;

PV48. 2,5%=1 400 000 x [1/(1+0,025)48]=1 400 000X0,305671=427939 ლარი;

მიწის ნაკვეთის ღირებულებაა 3 659 936+427939-2 434 250=1 653 625 ლარი.

სავარაუდო გამოყენების მეთოდის მეორე ვარიანტმა ლიტერატურაში მიიღო ნაკვეთებად დაყოფის მეთოდის სახელწოდება.

ნაკვეთებად დაყოფის მეთოდი გამოიყენება იმ შემთხვევაში, როდესაც საუკეთესოდ და ეფექტურად გამოყენებად ითვლება მიწის მასივის დაყოფა სტანდარტულ ნაკვეთებად და წარმოადგენს საინვესტიციო ანალიზის გამარტივებულ მოდელს. დიდი მიწის მასივის დაყოფა სტანდარტულ ნაკვეთებად აქტუალურია მზარდი ქალაქებისა და დასახლებების შემთხვევაში მასიური საცხოვრებელი და სააგარაკე ფართების მშენებლობისას.

მიწის ნაკვეთის დაყოფის შედეგად მიღებული მიწის ნაკვეთების გაყიდვის შედეგად მიღებული ამონაგებიდან გამოითვლება ყველა დანახარჯი რაც აუცილებელია მიწის ნაკვეთის ასათვისებლად და შესაბამისად მიიღება აუთვისებელი მიწის ნაკვეთის ღირებულება.

ნაკვეთებად დაყოფის მეთოდით მიწის ნაკვეთის შეფასების პროცედურა მოიცავს შემდეგ ეტაპებს.

1.         მშენებლობის საუკეთესო ვარიანტის ყველაზე ოპტიმალური ანალიზი. ინდივიდუალური ნაკვეთის ზომის განსაზღვრა.  გამომდინარეობს ფიზიკური და სამართლებრივი შესაძლებლობებიდან, ასევე ეკონომიკური დასაბუთებულობიდან, ანუ მიწის ნაკვეთის ზომა და კეთილმოწყობა უნდა შეესაბამებოდეს ბაზრის სტანდარტებს, რომელიც მოცემული ადგილმდებარეიობისათვის არის დამახასიათებელი.

2.        ათვისებული მიწის ნაკვეთის სავარაუდო გაყიდვის ფასის გაანგარიშება. მოცემული გაანგარიშება ხორციელდება ან იმ მიწის ნაკვეთების შეპირისპირებით, რომელთა ათვისება ანალოგიური წესით მოხდა, ან ანალოგიური ობიექტების გაყიდვების შედარების მეთოდზე დაყრდნობით.

3.        ხარჯთაღრიცხვისა და ანგარიშის შედგენა ათვისებაზე გაწეულ ხარჯებზე. მიწის დაყოფის პროცესი უპირველეს ყოვლისა მოიცავს საპროექტო, სამშენებლო და სავაჭრო ოპერაციებს. საცხოვრებელი სახლების მშენებლობისას დიდი მნიშვნელობა ენიჭება გარემოს ფაქტორს. მიწის ნაკვეთების დაყოფა და გაყიდვა, რომელიც გათვალისწინებულია საცხოვრებელი ფართების მშენებლობისათვის უნდა ითვალისწინებდეს შემდეგ დანახარჯებს:

 •         დანახარჯები მიწის ნაკვეთის დაყოფაზე, გაწმენდასა და დაგეგმარებაზე;

 •         ქუჩების, გზების მშენებლობაზე;

 •         საინჟინრო ქსელების, დრენაჟის და კომუნალური აღჭურვილობის მშენებლობაზე;

 •         მენარდის მოგება და ზედნადები ხარჯები;

 •         გაყიდვასთან და რეკლამასთან დაკავშირებული ხარჯები;

 •         დაზღვევასთან დაკავშირებული ხარჯები;

 •         მმართველობითი დანახარჯები;

 •         გადასახადები;

4.        გაყიდვისაგან მიღებული წმინდა შემოსავლის განსაზღვრა. ტარდება მიწის ნაკვეთის ათვისებასა და სამეწარმეო მოგებასთან დაკავშირებული დანახარჯების გამოკლების გზით მიწის ნაკვეთის გაყიდვიდან მიღებული სავარაუდო ამონაგებისაგან. საფუძვლად მიწის ნაკვეთის გაყიდვის შედეგად მიღებულ სავარაუდო ამონაგებად მიიჩნევა ერთი მიწის ნაკვეთის გაყიდვის ფასი, შედარებითი გაყიდვების მეთოდიდან გამომდინარე განსხვავების (ასეთის არსებობის შემთხვევაში) კორექტირებით.

5.        დროის პერიოდის განსაზღვრა, რომელიც აუცილებელია მიწის ნაკვეთის ათვისებისა და გაყიდვისათვის (რაც უფრო მეთი მიწის ნაკვეთი რჩება გაუყიდავი, მით მეტია ხარჯი და რისკი მშენებლისათვის) განისაზღვრება დისკონტირების განაკვეთი, რომელიც ასახავს რისკს, რომელიც დაკავშირებულია ათვისებისა და გაყიდვის სავარაუდო პერიოდთან, ასევე ინვესტიციის მოცულობასთან. დისკონტირების განაკვეთი შეიძლება განისაზღვროს ანალოგიური პროექტების შემოსავლიანობის შიდა განაკვეთის ანალიზის საფუძველზე.

6.        მიწის ნაკვეთების გაყიდვის შედეგად მიღებული წმინდა შემოსავლის დისკონტირება. იანგარიშება მათი გაყიდვების პერიოდიდან გამომდინარე აუთვისებელი მიწის ნაკვეთის ღირებულების მისაღებად.


მაგალითი V

მონაცემები:

შეფასების ობიექტია მიწის ნაკვეთი ფართობით 123 750 კვ.მ. გაუმჯობესებით (განცალკევებით მდგარი 8 შენობით, რომელთა საერთო ფართობია 3630,6 კვ.მ.) განლაგებული ქალაქ X-ში.

განვსაზღვროთ უძრავი ქონების საბაზრო რირებულება.

საუკეთესოდ და ეფექტურად გამოყენება.

შესაფასებელი უძრავი ქონების ობიექტი მდებარეობს ქალაქ X-ში. მისი საერთო ფართობია 12,37503 ჰა. განთავსებულია დასვენების ზონაში სანატორიუმის ტერიტორიაზე, რომლის კორპუსიც (საერთო ფართი 3630,6 კვ.მ.) არ  გამოიყენება უკვე 12 წელია და მისი ცვეთის მაჩვენებელი 80%-ზე მეტია, ზონა ამოღებულია ფართო ბინათმშენებლობის გეგმიდან და განკუთვნილია პარკებისათვის სანატორიუმებისათვის, დასვენების სახლებისათვის, ბაღებისა და აგარაკებისათვის.

რამდენადაც მიწის ნაკვეთი წარმოადგენს კერძო საკუთრებას (შეზღუდვები არ არის რეგისტრირებული) ასევე მიწის ნაკვეთს გააჩნია ყველა აუცილებელი საინჟინრო კომუნიკაცია, ამიტომაც ნაკვეთის საუკეთესოდ და ეფექტურად გამოყენების ვარიანტად მიჩნეულ იქნა 99 კოტეჯისაგან შედგენილი ელიტარული დასახლების მშენებლობა (კოტეჯის საერთო ფართობი 300 კვ.მ. თითოეული შენობის 

კუთვნილი მიწის ფართი 10 მეასედი). ამისათვის აუცილებელია არსებული 8 შენობის დემონტაჟი.

შეფასების პროცედურა

I ეტაპი. დანახარჯების დროებითი სტრუქტურისა და თანხის განსაზღვრა, რომელიც აუცილებელია მიწის ნაკვეთის საუკეთესოდ და ეფექტურად გამოყენების ანალიზიდან გამომდინარე.

განვიხილოთ პროექტის რეალიზაციის პროოგნოზირებული ვადები:

I წელი-აუცილებელი თანხმობის მიღება პროექტის რეალიზაციისათვის, ელიტარული დასახლების პროექტირება შენობების დემონტაჟის დაწყება.

შემდეგი სამი წელი_შენების დემონტაჟი, მიწის ნაკვეთის გაწმენდა, კოტეჯების მშენებლობა და რეალიზაცია.

მე-4 წლის ბოლოს_პროექტის დასრულება.

დანახარჯების დაანგარიშება მიწის ნაკვეთის ათვისებისა და ახალი მშენებლობისათვის ხდება, იმ ინფორმაციის ანალიზის შედეგად, რომელიც მიღებულია ინვესტორისაგან, მშენებლებისაგან და ბაზრის სხვა მონაწილეებისაგან. მოძიებულია ინფორმაცია ინტერნეტსაიტებზე და სხვა რეგიონალური წყაროებიდან.


დანახარჯები მშენებლობაზე

ცხრილი N1

მაჩვენებელი

თანხა აშშ დოლარი

წილი, მთლიან დანახარჯებში %

დანახარჯების განხორციელების გრაფიკი ყოველწლიურად %

I წელი

II წელი

III წელი

IV წელი

მთლიანად

პროექტირება

750 000

  3,1

50

40

 10

0

100

უძრავი ქონების დემონტაჟი

  242 030  

 1,0

50

50

  0

0

100

გარე ქსელები

1 350 000

5,7

0

15

70

15

100

კოტეჯების მშენებლობა

13 500 000

56,8

0

20

40

40

100

მენარდის მოგება

1 039 500

4,4

0

20

43

37

100

გაუთვალისწინებელი ხარჯები

506 446

2,1

0

22

42

36

100

პროექტის მართვა

742 500

3,1

0

20

42

38

100

მარკეტინგი, რეკლამა

158 895

0,7

0

20

42

38

100

მეწარმის მოგება

5 486 811

23,1

0

9

58

33

100

მთლიანი დანახარჯები მოგების გათვალისწინებით   23 776 182        100,0


ინვესტიციის ათვისების  გრაფიკი

ცხრილი N2

მაჩვენებელი

პროექტის რეალიზაციის წელი

I წელი

II წელი

III წელი

IV წელი

ჯამი

ათვისებული ინვესტიციის %

3

21

40

36

100

იგივე მზარდი  ჯამით %

3

24

64

100

100

საინვესტიციო დანახარჯები ათ. დოლ.

664

4951

9692

8469

23776

იგივე მზარდი  ჯამით ათასი დოლარი 

664

5615

15307

23776

23776


II ეტაპი. შემოსავლების დროებითი სტრუქტურის და სიდიდის განსაზღვრა, მიწის ნაკვეთის საუკეთესოდ და ეფექტურად გამოყენების მიზნით.

ობიექტის შეფასების მიზნით ჩატარებული იქნა ბაზრის მარკეტინგული კვლევა და მოხდა ფულადი ნაკადების პროგნოზირება, რომელთა გენერირებაც მომავალშია შესაძლებელი. კოტეჯების გაყიდვისაგან ამონაგების მოსალოდნელია მე-2 წლის დასასრულიდან და მე-3 და მე-4 წლწბის განმავლობაში. პოტენციური ამონაგების განსაზღვრისათვის საფუძვლად ითვლება კოტეჯის 1 კვ.მ. გაყიდვის საბაზრო ფასი.


კოტეჯებისა და მასზე დამაგრებული ნაკვეთების რეალიზაციის შედეგად მიღებული ამონაგები

ცხრილი N3

მაჩვენებელი

გაყიდვის წელი

I წელი

II წელი

III წელი

IV წელი

ჯამი

გაყიდვების მოცულობა(კოტეჯების რაოდენობა)

0

10

58

31

99

კოტეჯის 1 კვ.მ. გაყიდვის ფასი

-

1 300

1 495

1 570

-

ფასების ყოველწლიური ზრდა %

-

-

15

5

-

კოტეჯის რეალიზაციის შედეგად მიღებული სავარაუდო ფასი

-

390 000

448 500

470 925

-

ამონაგები რეალიზაციიდან ათასი დოლარი

-

3 900

26 013

14 598

44 511,68


III ეტაპი. დისკონტირების განაკვეთის სიდიდის განსახღვრა მიწის ნაკვეთის საუკეთესოდ და ეფექტურად გამოყენების მიზნით.

საბაზრო ინფორმაციაზე დაყრდნობით შემფასებლები მივიდნენ იმ დასკვნამდე, რომ მოცემული ტიპის უძრავი ქონების შესაბამისი ინვესტიციის რისკის შესაბამისი დისკონტირებული განაკვეთი შესაძლებელია გამოითვალოს კუმულაციური აგების მეთოდით:


დისკონტირების განაკვეთის გამოთვლა

ცხრილი N4

წელი

არასარისკო განაკვეთი

პრემია %


ჯამი


ანგარიშის დასაბუთება

ინვესტიციის რისჯზე

დაბალ ლიკვიდობაზე

საინვესტიციო მენეჯმენტი

2007

10

5

5

5

25

ინვესტირების განსაკუთრებულად მაღალი რისკი და უმცირესი ლიკვიდურობა: ნებართვის მიღება და საპროექტო დოკუმენტაციის შემუშავება

2008

8

4

4

4

20

პროექტის დასრულებადობის ხარისხი - 25%

2009

8

3

3

3

17

პროექტის დასრულებადობის ხარისხი - 65%

2010

7

3

2

2

14

პროექტის დასრულება


IVეტაპი. მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების დადგენა მიწის ნაკვეთის საუკეთესოდ გამოყენებასთან დაკავშირებული შემოსავლებისა და გასავლების დისკონტირების გზით.

კოტეჯების და მიწის ნაკვეთების გაყიდვის შედეგად მიღებული ფულადი ამონაგების დისკონტირება ხორციელდება დისკონტირების განაკვეთის საფუძველზე მე-2 წლის ბოლოსათვის, ხოლო მე-3 და მე-4 წლებისათვის_შუა წლის განაკვეთის საფუძველზე, ვინაიდან გაყიდვები ხორციელდება თანაბარზომიერად ამ წლების განმავლობაში.


მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების გამოთვლა 

ცხრილი N5

მაჩვენებელი

გაყიდვის წელი

I წელი

II წელი

III წელი

IV წელი

ჯამი

რეალიზაციის შედეგად მიღებული ამონაგები

-

3 900

26 013

14 598,68

44 511,68

ფულადი შემოსავლის ნაკადების ჯამი (ათასი დოლარი)

-

3 900

26 013

14 598,68

44 511,68

საინვესტიციო დანახარჯები

664

4 951

9 692

8 469

23 776

ფულადი სახსრების გასავალის ჯამი

664

4 951

9 692

8 469

23 776

ფულადი სახსრების წმინდა შემოსავალი

-664

-1 051

16 321

6 129,68

20 735,68

იგივე მზარდი ჯამით

-664

-1 715

14 606

20 735,68

20 735,68

დისკონტირების განაკვეთი %

25

20

17

14

-

წმინდა შემოსავლების მიმდინარე ღირებულება (ათასი დოლარი)

-531,2

-729,8

11 020,26

3 874,64

13 633,9

იგივე მზარდი ჯამით

-531,2

-1 261

9 759,26

13 633,9 

13 633,9

საბაზრო ღირებულება (ათასი დოლარი)      13 633,9



შედარებითი მიდგომა მიწის ნაკვეთის შეფასებისას.

    

     შედარებითი მიდგომა ფართოდ გამოიყენება განვითარებული მიწის ბაზრის ქვეყნებში, განსაკუთრებით თავისუფალი მიწის ნაკვეთების და ინდივიდუალური ბინათმშენებლობისათვის განკუთვნილი მიწის ნაკვეთების შეფასებისას. შედარებითი მიდგომა დაფუძნებულია ინფორმაციის შეგროვებასა და სისტემატიზაციაზე ანალოგიური ობიექტების გაყიდვებიდან და ეყრდნობა ჩანაცვლების პრინციპს. ჩანაცვლების პრინციპის მიხედვით კეთილგონიერი მყიდველი გასაყიდად წარმოდგენილ უძრავი ქონების ობიექტში არ გადაიხდის იმაზე მეტს, რა თანხითაც იგი შეიძენდა ანალოგიურ ობიექტს ადგილმდებარეობის და ნაყოფიერების თვალსაზრისით, ამიტომაც ფასები, რომლებიც გადახდილია შესადარებელ ობიექტებში მიახლოებით ასახავს შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულებას.

ჩანაცვლების პრინციპი გამომდინარეობს იქედან, რომ ბაზარი არის კონკურენტული და ღია, რომ მასში მონაწილეობს მყიდველებისა და გამყიდველების საკმარისი რაოდენობა, რომლებიც ტიპიური მოტივაციით, ეკონომიკურად რაციონალურად და საკუთარი ინტერესებიდან გამომდინარე მოქმედებენ, ამასთანავე არ იმყოფებიან ზეგავლენის ქვეშ. ასევე იგულისხმება, რომ მიწის ნაკვეთის შეძენა ხდება მოცემული პირობების ტიპიური დაფინანსებით და იმყოფება ბაზარზე საკმარისი დროის განმავლობაში რათა ხელმისაწვდომი იყოს პოტენციური მყიდველისათვის.

შედარებითი მიდგომა მიწის ნაკვეთის შეფასებისას მოიცავს:

ა)        გაყიდვების შედარების მეთოდი.

ბ)        გამოყოფის მეთოდი.

გ) გადანაწილების მეთოდი;


გაყიდვების შედარების მეთოდი


  სტანდარტი გაყიდვების შედარების მეთოდში მოიაზრებს პირდაპირ შედარებას შესაფასებელი ობიექტისა ანალოგიურ მიწის ნაკვეთებთან, რომელთა შესახებაც არის ფაქტობრივი მონაცემები უკანასკნელ საბაზრო გარიგებებზე. თუმცა განსაკუთრებული მნიშვნელობა აქვთ გაყიდვებს და ფასების ანალიზს, რომლებიც შეთავაზებული არის ანალოგიურ ობიექტებზე.

საბოლოოდ შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების გამოთვლა იღებს შემდეგ ფორმას:

სღ=ფx+/-კx

სადაც სღ_შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება;

       ფx_X-შესადარებელი მიწის ნაკვეთის გასაყიდი ფასი

       კx_X შესადარებელი ობიექტის საბაზრო ფასის კორექტირების სიდიდე შესაფასებელ ობიექტთან მიმართებაში.

გაყიდვების შედარების მეთოდი მოიცავს ოთხ ეტაპს:

1.        შეფასების დღის ახლო პერიოდში გაყიდული შესადარებელი ობიექტების გამოვლენა მიწის ბაზრის შესაბამის სეგმენტში;

2.        მიწის ნაკვეთებზე დადებული გარიგებების შესახებ ინფორმაციის სანდოობის შემოწმება;

3.        შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის შედარება გაყიდული მიწის ნაკვეთებთან, რომლებიც უახლოეს პერიოდში იყვნენ ყიდვა-გაყიდვის ობიექტები, და საჭიროების შემთხვევაში შესაბამისი კორექტირების შეტანა;

4.        მოყვანილი ანალოგების ფასების ანალიზი და გამოყვანა შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის ჯამური სიდიდისა;

I ეტაპი. შეფასების დღის ახლო პერიოდში გაყიდული შესადარებელი ობიექტების გამოვლენა მიწის ბაზრის შესაბამის სეგმენტში; პირველ ეტაპზე შეისწავლება მიწის ბაზარი და ხდება მისი სეგმენტირება.

ბაზრის სეგმენტირება არის ბაზრის დაყოფა სექტორებად, რომელთაც გააჩნიათ მსგავსი ობიექტური და სუბიექტური მახასიათებლები.

მიწის ნაკვეთის ობიექტურ მახასიათებლებს, რომლებიც ტიპიურია ბაზრის მოცემული სეგმენტისათვის განეკუთვნებიან:

 •         მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულება და მისი ნებადართული გამოყენება.

 •         გადაცემადი სამართლებრივი უფლებები, შეზღუდვები და სერვიტუტი.

 •         ადგილმდებარეობა.

 •         ნაყოფიერება სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის და ტყის მასივების შეფასებისას.

სუბიექტურ მახასიათებლებს განეკუთვნებიან:

 •         საინვესტიციო მოტივაცია;

 •         გადახდისუნარიანობა;

 •         დაფინანსების ფორმები და წყაროები;

 •         მყიდველის გემოვნება, პრაგმატიზმი და ა. შ.

 •         სოციალურ-სამართლებრივი სტატუსი (სოციალური ჯგუფი, ცხოვრების სტილი, ტრადიცია)

მიწის ბაზრის სეგმენტირების შედეგად გამოიყოფა მიწის ნაკვეთების შემდეგი ჯგუფები:

1.        მიწის ნაკვეთი შენობა-ნაგებობების გარეშე;

2.        ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლებით გაუმჯობესებული მიწის ნაკვეთები;

3.        მრავალსართულიანი საცხოვრებელი სახლების მიწის ნაკვეთები;

4.        შემოსავლიანი უძრავი ქონების მიწის ნაკვეთები:

 •         მიწის ნაკვეთები გარაჟებისა და ავტოსადგომების ქვეშ;

 •         მიწის ნაკვეთები საზკვებისა და სავაჭრო ობიექტების ქვეშ;

 •         მიწის ნაკვეთები საოფისე და ადმინისტრაციული შენობების ქვეშ;

5.        სამრეწველო და სასაწყობე ნაგებობების მიწის ნაკვეთები;

6.        სასოფლო-სამეურნეო სარგებლობის მიწის ნაკვეთები;

ყოველი ზემოთმითითებული ჯგუფის სეგმენტირება შესაძლებელია გაცილებით დეტალურად გაყიდვების შესახებ საბაზრო ინფორმაციის არსებობისას. მაგალითად მიწის ნაკვეთები, რომლებზეც განთავსებულია მრავალსართულიანი სახლები, შეიძლება დაიყონ 5, 7, 9_სართულიან შენობებად.

გაყიდვების შედარების მეთოდის გამოყენება განსაკუთრებით ობიექტურია იმ შემთხვევაში, როდესაც საბაზრო ინფორმაცია ანალოგიურ გაყიდვებზე ხელმისაწვდომი და სანდოა.

ინფორმაციის შეგროვებისა და შემდგომი დამუშავებისათვის გამოიყენება ე.წ. სარეგისტრაციო ბარათები, რომელშიც შეიტანება ყველანაირი ინფორმაცია გაყიდვების პირობებზე და ფასზე, ექსპოზიციის ვადაზე, მყიდველზე და გამყიდველზე. 

შეფასებისათვის საკმარისია სამიდან ექვსამდე ანალოგიური ობიექტის შერჩევა.

ანალოგების შერჩევისას ძირითად პრობლემად რჩება შეპირისპირება, ანუ შესადარებელი ობიექტების შესაბამისობის ხარისხი შესაფასებელ ობიექტთან, ისინი ერთმანეთს მრავალი ნიშნით უნდა შეესაბამებიდნენ, მაგრამ ამ მხრივ ამოსავლად მაინც კონკურენტუნარიანობის კრიტერიუმი ითვლება, თუკი შესაფასებელი და შესადარებელი ობიექტები არ უწევენ ერთმანეთს კონკურენციას ბაზრის ერთსა და იმავე სეგმენტში, მაშინ მიიჩნევა, რომ მათზე მოთხოვნა-შეთავაზების სხვადასხვა ხარისხი არსებობს შესაბამისად ასეთი ობიექტების შეპირისპირებამ ხშირ შემთხვევაში შესაძლოა მცდარ შედეგამდე მიგვიყვანოს.

II ეტაპი. მიწის ნაკვეთებზე დადებული გარიგებების შესახებ ინფორმაციის სანდოობის შემოწმება. მეორე ეტაპზე აუცილებელია ინფორმაციის გაანალიზება და იმის დადგენა, რამდენად რეალურია გარიგებები და საბაზრო პირობების შესაბამისად არის თუ არა განხორციელებული. მონაცემები დადასტურებული უნდა იყოს გარიგების ერთ-ერთი მხარის მიერ მაინც, რადგან ნოტარიატი და სხვა ორგანიზაციები აფიქსირებენ მხოლოდ გარიგების ოფიციალურ თანხას და შესაბამისად არ ამოწმებენ მის სანდოობას.

მიწის ნაკვეთებზე განხორციელებული გარიგებების წყაროებია.

1.        საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო, რომელზე დაყრდნობითაც ირკვევა მიწის ნაკვეთების სამართლებრივი მდგომარეობა.

2.        პერიოდული გამოცემები და ინტერნეტ-საიტები. აღნიშნულ პერიოდულ გამოცემებში ძირითადად შეთავაზების ფასებია მოცემული, რომელიც რეალურ ფასებზე ყოველთვის მეტია ამიტომაც მათი გამოყენება შესაძლებელია იმ შემთხვევაში, როდესაც არ არის ხელმისაწვდომი ინფორმაცია ანალოგიური ობიექტების გაყიდვების ღირებულების შესახებ, ამასთანავე აუცილებელია აღნიშნული შეთავაზებული ფასების კორექტირება.

3.        ფასები მიწის აუქციონზე და კონკურსებზე, ძირითადად განსხვავდებიან რეალური საბაზრო ფასებისაგან დიდი ან მცირე ხარისხით და დამოკიდებლი არიან ჩატარების სიხშირეზე, მოცემული ფასები ძირითადად გამოიყენებიან დასახლებული პუნქტების მიწის ნაკვეთების საკადასტრო შეფასების დროს.

4.        მიწის ნორმატიული ფასი. გამოიყენება მიწის ნაკვეთის იძულებითი გაყიდვის დროს. რიგ ქვეყნებში იგი შეადგენს მიწის საბაზრო ღირებულების 75%-ს

5.        რიელტორული კომპანიები, რომლებიც ვაჭრობენ უძრავ ქონებაზე, ასევე კომპანიები, რომლებიც სპეციალიზირებულნი არიან ქონების შეფასებაზე, საკრედიტო ორგანიზაციები და ა.შ.

მონაცემების არარსებობის ან ნაკლები ინფორმაციის არსებობისას იმ რაიონში სადაც მდებარეობს შესაფასებელი ობიექტი, შესაძლებელია აქცენტის გაკეთება იმ ფასებზე არსებულ ინფორმაციაზე, რომლებიც ჩამოყალიბებულია სხვა რაიონში, რომლის შედარება თავისი მახასიათებლებით შესაძლებელია შეფასების ობიექტის განთავსების ტერიტორიასთან.

გარდა ამისა ანალოგიური ობიექტების შერჩევისას ყურადღებას ამახვილებენ შემდეგ გარემოებებზე:

1.        ექსპოზიციის ტიპიური ვადა_ეს არის დრო, რომლის განმავლობაშიც ობიექტი უნდა იყოს გამოტანილი ბაზარზე, რათა გაიყიდოს.

2.        გარიგების სუბიექტების დამოუკიდებლობა_თუკი მყიდველი და გამყიდველი იმყოფებიან ნათესაურ ან ისეთ ურთიერთობაში, რომელიც გავლენას მოახდენს გარიგების ფასზე, ამ შემთხვევაში გარიგების ფასი შეიძლება არატიპიური იყოს. იგივე შეიძლება ითქვას გარიგებებზე, რომელთა საგანი იპოთეკით დატვირთული ან უმკვიდრო უძრავი ქონებაა.

3.        საინვესტიციო მოტივაცია, პირველ რიგში შენობებით გაუმჯობესებული მიწის ნაკვეთების შეფასებისას გაითვალისწინება, ანუ ინვესტორებს უნდა ჰქონდეთ ერთნაირი მოტივაცია, ხოლო მიწის ნაკვეთებს ერთნაირი დანიშნულება. ანალოგიური ობიექტების შერჩევისას მიზანშეწონილია უარი ითქვას მათზე, რომლებმაც გასხვისების შემდეგ შეიცვალეს თავიანთი დანიშნულება. მაგალითად მიწის ნაკვეთი, რომელსაც გაყიდვამდე სპორტული მოედნის დანიშნულება გააჩნდა და გაყიდვის შემდეგ ის გამოიყენება, როგორც ავტოსადგომი. იგულისხმება, რომ იგი ბაზრის სხვა სეგმენტში აღმოჩნდა.

შეფასების ობიექტის შესაძლო გამოყენებისას შეისწავლება ზონირებისა და შესაძლო გამოყენების ნორმები და ნებადართული გამოყენება, თუკი ორი ობიექტი განთავსებულია სხვადასხვა ზონაში და გამოირიცხება მათი ერთნაირი გამოყენება, ისინი არ განიხილებიან როგორც ანალოგიურნი.

III ეტაპი. შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის შედარება გაყიდული მიწის ნაკვეთებთან, რომლებიც უახლოეს პერიოდში იყვნენ ყიდვა-გაყიდვის ობიექტები და საჭიროების შემთხვევაში შესაბამისი კორექტირების შეტანა. იმ ზომით, რომლითაც შესაფასებელი ობიექტი განსხვავდება შესადარებელისაგან აუცილებელია გარკვეული კორექტირების შეტანა, რათა განისაზღვროს თუ რა ფასად გაიყიდებოდა შესაფასებელი მიწის ნაკვეთი ისეთივე მახასიათებლები რომ გააჩნდეს, როგორიც ანალოგიურ ობიექტს, როდესაც შესადარებელი მიწის ნაკვეთი თავისი მახასიათებლებით ჩამორჩება შესაფასებელი მიწის ნაკვეთს, კორექტირება ხდება იმ სიდიდის გათვალისწინებით, რა ფასადაც გაიყიდებოდა შესადარებელი მიწის ნაკვეთი, შეფასების ობიექტის მახასიათებლები რომ გააჩნდეს.

კორექტირება ხდება იმის გათვალისწინებით, რომ ეს განსხვავებები პოტენციური ტიპიური მყიდველის მიერ იქნეს გათვალისწინებული ტიპიური საბაზრო პირობების არსებობისას, ამიტომაც ესა თუ ის სპეციფიკური მახასიათებელი ღირს არა იმდენი, რაც დახარჯულია მის შექმნაზე ან ლიკვიდაციაზე, არამედ იმდენი, რამდენსაც ის წვლილის პრინციპიდან გამომდინარე მატებს ერთიანი ობიექტის ღირებულებას.

შედარების გზით მიწის ნაკვეთების შეფასება ხდება ორი ხერხით:

1.         შედარების ელემენტების მეშვეობით

2.         შედარების ერთეულის დახმარებით;

შედარების ელემენტების მეშვეობით შედარების ელემენტებს უწოდებენ მიწის ნაკვეთის მახასიათებლებს და იმ პირობებს, რომლებიც გავლენას ახდენენ მისი ღირებულების ჩამოყალიბებასა და ზრდაზე.

შედარების პროცესის უკეთ ორგანიზებისათვის რეკომენდირებულია შედარების ელემენტების ანალიზის სტანდარტული თანმიმდევრობა, ამ ტანმიმდევრიბით განიხილავენ შემდეგ ელემენტებს:

1.        გადაცემადი საკუთრების უფლებების კრებული. კორექტირების შეტანა ხდება როდესაც  უფლება დატვირთულია იპოთეკით და გრძელვადიანი იჯარით, ასევე შეისწავლება სხვა სამართლებრივი და ქალაქთმშენებლობითი შეზღუდვები მიწის ნაკვეთისა გამოყენებსა და განაშენიანების თვალსაზრისით.

2.        ყიდვა-გაყიდვის გარიგების ფინანსირების პირობები. ყველა გადახდა შესადარებელ ობიექტზე გამოხატული უნდა იყოს ფულად ფორმაში, რაიმე სპეციალური ფინანსირების პირობების გარეშე(ურთიერთჩათვლა, ვექსილით გადახდა, ბარტერული გაცვლა). კორექტირების გამოანგარიშება დამოკიდებულია ფინანსური შეთანხმების არსზე, ამ შემთხვევაში ხშირად კორექტირებები გაყიდვების და ფინანსირების პირობებზე ერთიანდებიან.

ტიპიურად ითვლებიან ანგარიშსწორების შემდეგი ვარიანტები:

ა)        მყიდველისაგან გამყიდველისათვის თანხის გადახდა საკუთარი სახსრებიდან და გაყიდვის თარიღის გათვალისწინებით, ამ შემთხვევაში კორექტირება არ მოითხოვება;

ბ)        მყიდველის მიერ ბანკში კრედიტის აღება, ამ შემთხვევაში კორექტირებისას გაითვალისწინება ფულად ფორმაში გამოხატული პროცენტის სიდიდე.

გ) უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის გარიგების ფინანსირება ხდება გამყიდველის მიერ მყიდველისათვის იპოთეკური კრედიტის წარდგენით. ამ პირობებში კორექტირება შესაძლებელია გამოყენებული იქნეს იპოთეკური კრედიტის ფულადი შემოსავლების დისკონტირება საბაზრო განაკვეთთან მიმართებაში. ამასთანავე აუცილებლად გათვალისწინებული უნდა იქნეს ის გარემოება, რომ მყიდველმა შესაძლოა ობიექტი კრედიტის ვადის დასრულებამდე გაყიდოს, ამოტომაც დისკონტირების მიზნებისათვის კრედიტის ვადა შესაძლოა შემცირებული იქნეს.

იმ შემთხვევაში როდესაც იპოთეკური კრედიტი წარმოდგენილია საბაზრო  განაკვეთზე დაბალი ნიხრით, მისი მიმდინარე ღირებულება განისაზღვრება ყოველთვიური გადასახდელის დისკონტირებით საბაზრო საპროცენტო განაკვეთთან მიმართებაში კრედიტის მთელი ვადის განმავლობაში.

დისკონტირებისათვის აუცილებელ პირობებად ითვლება საკმარისი ინფორმაციის არსებობა გაყიდვის ფასებზე და გარიგებების ფინნსურ პირობებზე, ამ შემთხვევაში  შესაძლებელია მათემატიკური სიზუსტით იქნეს მიღებული კორექტირების სიდიდე.

3.        გაყიდვის პირობები. შედარების აღნიშნული ელემენტის კორექტირება ასახავს.

ა)        მყიდველსა და გამყიდველს შორის არატიპიური საბაზრო ურთიერთობის არსებობას (ნათესაური, სამსახურებრივი და ა. შ.).

ბ)        არასრული ინფორმირებულობა, ფულის სასწრაფო საჭიროება და სხვა მაიძულებელი გარემოება.

გ) ობიექტის ექსპოზიციის არატიპიური ვადა (გაყიდვა გაკოტრების დროს).

არატიპიური გარემოებების გამოვლენა რთულია.  კორექტირება ამ შემთხვევაში განისაზღვრება როგორც სხვაობა საბაზრო ღირებულებისა იმ გარემოებების გათვალისწინებით, რომელიც დამახასიათებელია არატიპიური მოცემული საბაზრო პირობებისათვის.

ამ შემთხვევაში მიდგომა ძალიან დიდ სიფრთხილეს მოითხოვს, არასაკმარისი ინფორმაციის არსებობისას რეკომენდირებულია ასეთი ტიპის გაყიდვა საერთოდ არ იყოს განხილული.

4.        გაყიდვის თარიღი. შეფასების თარიღისა და ანალოგიური ობიექტების გაყიდვის თარიღების შედარებისას მხედველობაში მიიღება ბაზრის ცვალებადობა და ინფლაციის ხარისხი. ბაზაზე ფასების ცვალებადობის ოპტიმალურ ინდიკატორად მიიჩნევა ერთი და იმავე ობიექტის ხელახალი გაყიდვა დროის გარკვეული მონაკვეთის შემდგომ, ოღონდ ისიც იმ შემთხვევაში, თუკი მისი მახასიათებლები არ შეცვლილა. სხვა შემთხვევაში კი ხდება ანალოგიური მახასიათებლების ობიექტების წყვილი გაყიდვა ერთი და იმავე ბაზარზე, რომლებშიც განსხვავება მხოლოდ გაყიდვის თარიღშია, ჩვეულებრივად ბაზრის ცვლილება აისახება  წინა ფასის პროცენტულ ცვალებადობაში.

5.        ადგილმდებარეობა და გარემო. ადგილმდებარეობა განსაკუთრებულად არსებით ელემენტად ითვლება გაყიდვების შედარების მეთოდიდან გამომდინარე, იგი ასახავს მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულებაზე `გარეშე~ ფაქტორების ზემოქმედებას.

ადგილმდებარეობაზე კორექტირება მოითხოვება, როდესაც შესადარებელი ობიექტის გეოგრაფიული განლაგება განსხვავდება შესაფასებელი ობიექტისაგან, ამასთან კორექტირება მნიშვნელოვნად  აისახება შესაფასებელი ობიექტის საბაზრო ღირებულებაზე.

ადგილმდებარეობის შედარებისას ხდება გაანალიზება გარემოს გავლენის, რომელიც, თავის მხრივ, ზემოქმედებას ახდენს ობიექტების კონკურენტუნარიანობაზე. განიხილება სოციალური, ფიზიკური, ეკონომიკური და სხვა ფაქტორები.

თუკი შესაფასებელი ობიექტი განთავსებულია იმავე რაიონში, რომელშიც შესადარებელი, როგორც წესი შესწორებები არ შეიტანება, მაგრამ ზოგ შემთხვევაში, როდესაც  ობიექტი რაიონის განაპირას მდებარეობს და მასზე გავლენას ახდენს, როგორც ნეგატიური, ასევე პოზიტიური ფაქტორები, რომელიც არ არის დამახასიათებელი შესაფასებელი მიწის ნაკვეთისათვის შესწორებების შეტანა ამ შენთხვევაში სავალდებულოა.

თუკი შესადარებელი ობიექტი იმყოფება სხვა რაიონში, აუცილებელია ჩატარდეს ანალიზი რაიონების შეპირისპრებისა და გამოვლინდეს მათი მახასიათებლები, კორექტირებისას გაითვალისწინება მიწის ნაკვეთების ნებადართული გამოყენება, მაგალითად საცხოვრებელი ფართების მშენებლობისას გაითვალისწინება ისეთი ფაქტორები, როგორიცაა სატრანსპორტო ხელმისაწვდომობა, საინჟინრო უზრუნველყოფა, ეკოლოგია, პრესტიჟულობა.

კორექტირების სიდიდე ჩვეულებრივ აისახება ან ფულად გამოხატულებაში ან პროცენტების სახით. კორექტირების სიდიდე ყველაზე საუკეთესო ხერხით გამოითვლება წყვილი გაყიდვების დროს. განაშენიანებული მიწის ნაკვეთისათვის კორექტირების სიდიდე ადგილმდებარეობის მიხედვით ასახავს სხვაობას მიწის ღირებულებაზე ერთიანი ობიექტის შემადგენლობაში.

6.        ფიზიკური მახასიათებლები. შედარების პროცესში გამოვლინდება განიხილება მხოლოდ მსხვილი ფიზიკური განსხვავებები (ფართობი, კონფიგურაცია, რელიეფი, ლანდშაფტი). ამისათვის აუცილებელია პირადად იქნეს შესწავლილი შესადარებელი მიწის ნაკვეთები. ზედმეტნაკლებად სწორი კორექტირება ამ შემთხვევაში ხორციელდება კორელაციურ-რეგრესული მეთოდის ანალიზით.

7.        ეკონომიკური მახასიათებლები. მათ მიეკუთვნებიან ხელმისაწვდომი კომუნალური მომსახურებები_საინჟინრო ქსელების არსებობა და სიახლოვე, მასთან მიერთების პერსპექტივა, სატრანსპორტო მისადგომლობა, სოციალური ინფრასტრუქტურის ობიექტების არსებობა და ა.შ.

შემოსავლიანი მიწის ნაკვეთების შეფასებისას, ეკონომიკურ მახასიათებლებს განეკუთვნებიან ის ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ წმინდა საოპერაციო შემოსავლის სიდიდეზე_მიმდინარე დანხარჯები, მართვის ხარისხი, ფასდაკლება საიჯარო ქირაზე, იჯარის ვადა და პირობები და ა.შ., მოცემული კორექტირების დროს აუცილებელია სიფრთხილის გამოჩენა, რათა არ იქნას დაშვებული უკვე გამოყენებული კორექტირების ხელახლა გამოყენება.

ელემენტების მეშვეობით შედარების ხერხი განსაკუთრებით ხშირად გამოიყენება იმ მიწის ნაკვეთების შეფასებისას, რომლებიც დაახლოებით ერთი ზომისაა და რომლებიც ერთმანეთისაგან Dშედარების ელემენტებით ერთმანეთისაგან ძლიერ განსხვავდებიან..

კორექტირების შეტანის თანმიმდევრობა:

პირველ რიგში ხდება კორექტირება ბაზრის მდგომარეობისა და გარიგების პირობების შესაბამისად (1-4 შედარების ელემენტი). ყოველი კორექტირება ხდება წინა შედეგის გათვალისწინებით.

მეორე რიგში ხდება იმ კორექტირების შეტანა, რომელიც უშუალოდ მიწის ნაკვეთს უკავშირდება (შედარების 5_7 ელემენტი) მოცემული კორექტირება ხდება იმ შედეგების გათვალისწინებით, რომელიც ბაზრის პირობების შესწავლის შედეგადაა მიღებული. მოცემული შესწორებები შეიტანება შეჯამების მეთოდით, ანუ განისაზღვრება შესწორებების ალგებრული თანხა ფულად ან პროცენტულ დამოკიდებულებაში, რომელიც შეიტანება ანალოგის კორექტირებულ ფასში პირველი ოთხი ელემენტის შედეგად შეტანილ ჩასწორებების შემდეგ.

ფასებისა და შედარების ერთეულის ურთიერთობიდან გამომდინარე ყველა კორექტირება იყოფა პროცენტულად და ფულად კორექტირებებად. ამასთანავე ფულადი კორექტირება შესაძლებელია შეტანილ იქნეს როგორც მთლიანი მიწის ნაკვეთის ღირებულებაში(აბსოლუტური ფულადი კორექტირება), ასევე შედარების ერთეულის ფასში(განსაკუთრებული ფულადი კორექტირება).

პროცენტული კორექტირება ცვლის მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულებას  განსაზღვრული კოეფიციენტით და შეიტანება ანალოგიური ობიექტის ღირებულების გამრავლებით მოცემულ კოეფიციენტზე:

ღ.ანალოგი=ფ.ანალოგი x შ.%=(ღ.ერთ. x შედ.ერთ.) x შ.%

სადაც - ღ.ანალოგი - ანალოგიური ობიექტის გაყიდვის კორექტირებული ფასი;           

      ფ.ანალოგი - ანალოგიური ობიექტის გაყიდვის ფასი;

      შ.% - პროცენტული შესწორება;

      ღ.ერთ. - შედარების ერთი ერთეულის ღირებულება;

      რ.ერთ. - შედარების ერთეულების რაოდენობა;

პროცენტული კორექტირება გამოიყენება მაშინ, როდესაც შეუძლებელია ზუსტად განისაზღვროს ზუსტი ფულადი ჩასწორებები, მაგრამ საბაზრო მონაცემები ადასტურებენ პროცენტული განსხვავებების არსებობას.

განსაკუთრებული ფულადი ჩასწორებები ცვლიან შედარების ერთი ერთეულის ღირებულებას გარკვეული თანხით:

ღ.ანალოგი=(ღ.ერთ. x რ.ერთ.)+(რ.ერთX x ჩ.განს.)=(ღ.ერთ x ჩ.განს) x რ.ერთ

სადაც ჩ.განს -  არის განსაკუთრებული ფულადი ჩასწორება;

აბსოლუტური ფულადი ჩასწორება ცვლის ანალოგიური ობიექტის გაყიდვის ფასს აბსოლუტურად განსაზღვრული ფულადი თანხით:

ღანალოგ.=ფ.ანალოგი+/-ჩაბს.

 სადაც   ჩაბს - არის აბსოლუტური ფულადი ჩასწორება.

გაყიდვების შედარების მეთოდის ურთულეს პრობლემად ითვლება კორექტირების სიდიდის განსაზღვრა, რომელიც შეიძლება შემდეგი მეთოდების დახმარებით განისაზღვროს.

1.        პირდაპირი დაწყვილებითი შედარება ანალოგების ფასებისა - წყვილი გაყიდვების ანალიზი. წყვილ გაყიდვად იწოდება ორი მიწის ნაკვეთის გაყიდვა, რომლებიც ერთმანეთისაგან განსხვავდებიან შედარების მხოლოდ ერთი ელემენტით. ფასებში განსხვავებად მიიჩნევა შედარების ელემენტის კორექტირება. მაგალითად შეიძლება გამოდგეს კორექტირება დაკავშირებული მიწის ნაკვეთის ადგილმდებარეობასთან. ჩასწორების სიდიდე რეკომენდირებულია გამოითვალოს როგორც საშუალო სიდიდე რამდენიმე წყვილი გაყიდვიდან.

2.         კორელაციურ-რეგრესული ანალიზი. ანალიზი შედარების ელემენტის და ანალოგის ფასის ცვალებადობის ურთიერთდამოკიდებულებიდან გამომდინარე და კავშირის დონის განსაზღვრაზე შედარების ელემენტის მნიშვნელობასა და მიწის ნაკვეთის საბაზრო საბაზრო ღირებულების სიდიდეს შორის. ეს მეთოდი დაფუძნებულია სტატისტიკური მონაცემების დამუშავებაზე, რომელიც უკავშირდება მიწის ნაკვეთის მახასიათებლებს და მათი გაყიდვის ფასებს. კორელაციურ-რეგრესული ანალიზი ფართოდ გამოიყენება დასახლებული მიწის ნაკვეთების საკადასტრო შეფასების დროს.

3.        გრაფიკული ანალიზი. გრაფიკული ანალიზი ითვლება სტატისტიკური ანალიზის ვარიანტად, რომელიც აძლევს შემფასებელს საშუალებას მოიპოვოს ინფორმაცია კორექტირებისათვის გრაფიკულად გამოხატული ვიზუალური მონაცემების ინტერპრეტაციის შედეგად. სტატისტიკური ანალიზის შედეგები გამოხატული გრაფიკული სახით, შესაძლოა აჩვენებდეს განვითარების ტენდენციებს, ფასების სეზონურ ცვალებადობას, ასევე შედარების ელემენტების დინამიკას და განსხვავებულ დამოკიდებულებას მათ შორის.

4.        ხარჯების ანალიზის მეთოდი.  კორექტირების სიდიდე განისაზღვრება დანახარჯების შედარების საფუძველზე, რომელიც დაკავშირებულია იმ ელემენტის დამატებასთან ან მოცილებასთან, რომლითაც ობიექტი ანალოგი განსხვავდება შესაფასებელი ობიექტისაგან.

5.        ორი ანალოგის შემოსავლის პირდაპირი შედარება. იმ ანალოგების რომლებიც ერთმანეთისაგან მხოლოდ ერთი შედარების ელემენტით განსხვავდება და კაპიტალიზაციის მეთოდის გამოყენებით მოცემული შედარების ელემენტის კორექტირებული შემოსავლის განსაზღვრა.

6.        ჩასწორებების გამოთვლის ექსპერტული მეთოდები. გაანგარიშებისა და ჩასწორებების შეტანის ექსპერტული მეთოდის საფუძვლად (ჩვეულებრივ პროცენტული ჩასწორებები) ითვლება ექსპერტ-შემფასებლის სუბიექტური თვალთახედვა იმასთან დაკავშირებით, თუ რამდენად უკეთესი ან უარესია შესაფასებელი ობიექტი ანალოგიურ ობიექტთან შედარებით. ექსპერტული მეთოდები განსაკუთრებით ფართოდ გამოიყენება იმ შემთხვევაში, როდესაც მონაცემთა არასაკმარისობის გამო შეუძლებელია ზუსტი ფულადი და პროცენტული ჩასწორებების შეტანა, მაგრამ არის საბაზრო ინფორმაცია შესადარებელი და შესაფასებელი ობიექტების სესახებ.

7.        პროფესიონალი და უფლებამოსილი პირების ინდივიდუალური გამოკითხვა. რომელიც იძლევა საშუალებას შეგროვდეს ინფორმაცია შედარების სხვადასხვა ელემენტების მნიშვნელობაზე, რომელიც შესაძლოა გამოსაყენებელი გახდეს კორექტირებისათვის. მაგალითად ქალაქის მიწის ნაკვეთების საკადასტრო შეფასებისას წამყვანი სპეცილისტებისათვის, რომლებიც დაკავებულნი არიან უძრავი ქონების ბაზარზე, გაიცემა სპეციალური ანკეტები, სადაც მათ სთხოვენ უპასუხონ კითხვებზე ქალაქის სხვადასხვა რაიონების ქალაქთმშენებლობითი მნიშვნელობებთან დაკავშირებით.

8.        მეორადი მონაცემების ანალიზი. ეს  მეთოდი გამოიყენება იმ კორექტირებული მონაცემების გაანგარიშებისათვის, რომლებიც უშუალოდ შეფასების ობიექტს არ უკავშირდებიან. ასეთ მონაცემებს შეიცავენ შემფასებელი და რიელტორული კომპანიების პუბლიკაციები, ხელისუფლების ადგილობრივი ორგანოების დადგენილებები და ა.შ. 

შედარების ერთეულების მეთოდი. რამდენადაც შემოსავლიანი მიწის ნაკვეთები ხშირად განსხვავდებიან ერთმანეთისაგან ფართობითა და გაუმჯობესებების ზომით და  რაოდენობით, ამიტომაც გაყიდული ობიექტის შესაფასებელთან შედარებისას აუცილებელია მიღებული მონაცემების გაერთმნიშვნელიანება, ანუ შედარების ობიექტის განსაზღვრა. ობიექტის ფასის გადაყვანისას შედარების ობიექტზე, შეაძლებელია შედარებული იქნენ მიწის ნაკვეთები, რომლებიც ერთმანეთს კონკურენციას უწევენ ბაზრის ერთ სეგმენტში.

შედარების ერთეული ასევე გამოიყენება ინვესტორებისა და პოტენციური მყიდველების სწრაფი ინფორმირებულობისათვის.

იმ გარიგებებისათვის, რომელთა საგანი გაუნაშენიანებელი მიწის ნაკვეთებია შედარების ერთეულად გამოიყენება შემდეგი:

ა) ფასი 1 ჰა-ზე - სასოფლო-სამეურნეო და ტყის დიდი მასივების, სამრეწველო ზონების შეფასების, ასევე დიდი მიწის მასივების დაყოფის დროს. 

ბ) ფასი 1 მეასედზე - ბაღებისა და სააგარეკე მშენებლობისათვის გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთების გაყიდვის დროს.

გ) ფასი 1 კვ.მ.-ზე - კომერციული მიზნებისათვის გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთები ქალაქის ცენტრში. ნაკვეთების შედარება ხდება მნიშვნელოვანი ნიშნებით: მაგალითად საოფისე ფართებისათვის მნიშვნელოვანია  მისი ხელმისაწვდომობა სატრანსპორტო მაგისტრალთან და პარკირების ადგილებთან, ასევე სხვა საოფისე შენობებთან, ბანკებთან და ა.შ. ხოლო სასაწყობე დაწესებულებებისათვის ხელმისაწვდომობა სატრანსპორტო კომუნიკაციებისადმი.

დ) ფასი 1 ფრონტალურ მეტრზე. ხშირად გამოიყენება იმ მიწის ნაკვეთების შეფასებისათვის, რომელთაც სავაწრო-სამრეწველო ან მომსახურებითი სფეროს დანიშნულება აქვთ,. მიწის ნაკვეთის საერთო ღირებულება გამოითვლება რომელიმე ქუჩაზე ან გზატკეცილზე მიწის ნაკვეთის საზღვრების სიგრძის პროპორციულად.

ე) ფასი ლოტზე - ფორმითა და ზომით სტანდარტული მიწის ნაკვეთების შეფასებისას, მასიური მიწის ნაკვეთების დაყოფის დროს, ამ შენთხვევაში ფაების ცვალებადობა შესაძლოა გამოწვეული იქნეს რელიეფის ცვლილებით, დრენაჟული პრობლემებით და ა.შA.

ვ)  ფასი სიმჭიდროვის ერთეულზე. ზონირებასთან დაკავშირებული ნორმატიული აქტები ხშირად ზღუდავენ განაშენიანების ფართობს სხვადასხვა ნაკვეთებისათვის, აღნიშნულს, ზოგიერთ სეგმენტში მივყავართ იქამდე, რომ ფასების კოტირება განაშენიანების ფართობის სიდიდის მიხედვით ხდება. მაგ. ნებადართული საცხოვრებელი ერთეულების მშენებლობა.

განაშენიანებული მიწის ნაკვეთების შეფასებისას გამოიყენება შედარების შემდეგი ერთეულები:

ა)        ფასი საერთო ფართის 1 კვ.მ.-ზე, როცა ობიექტები მომსახურებისა და მოხერხებულობის თვალსაზრისით მსგავსნი არიან.

ბ)        ფასი 1 კვ.მ. ფართობისა, რომელიც იჯარით გადაიცემა. წინა მაჩვენებელთან განსხვავებით ამ შემთხვევაში არ გაითვალისწინება ჰოლების, კიბეების, დერეფნების და ა.შ. ფართობი)

გ) ფასი 1 კვ.მ.-ზე - სასაწყობე დაწესებულებების, ელევატორების და ა.შ. შემთხვევაში. 

დ) ფასი შემოსავლიან ერთეულზე. რესტორნებში, კაფეებში, თეატრებში, სპორტულ კომპლექსებში - ერთი დასაჯდომი ადგილი, გარაჟებში, ავტისადგომებზე - ავტომობილის პარკირების ერთი ადგილი.

შედარების ერთეულების ხერხის გამოყენებისას მთელი რიგი ფაქტობრივი გაყიდვების საფუძველზე გამოიყვანება შედარების ერთეულის საშუალო ღირებულება მსგავსი მიწის ნაკვეთებისათვის. საშუალო საბაზრო ღირებულება გამოითვლება მედიანის საშუალებით (ცენტრალური მონაცემი) ან არითმეტიკული სიდიდის გამოყვანით შედარების ერთი ერთეულის გაანგარიშებისას. ეს მეთოდი გამოიყენება იმ შემთხვევაში, როდესაც მიწის ნაკვეთები ერთმანეთისაგან მკვეთრად განსხვავდებიან ფართობის მიხედვით, მაგრამ მსგავსნი არიან შედარების სხვა ელემენტების თვალსაზრისით.

შედარების ერთეულების მეთოდის გამოყენების უპირატესობად ითვლება მისი გამოყენების სიმარტივე. განსაკუთრებით ხშირად, აღნიშნული მეთოდი გამოიყენება ახალი მიწის მასივების ათვისებისა და სტანდარტული განაშენიანებისას.

კორექტირებების განსაზღვრისა და შეტანის შედეგად ანალოგების ფასები, როგორც წესი, ერთმანეთს უნდა მიახლოვდნენ, საბოლოო შედეგებში მნიშვნელოვანი სხვაობა მიუთითებს ან შეცდომაზე, ან შედარების რომელიმე ელემნტის გაუთვალისწინებლობაზე.

IV. ეტაპი. მოყვანილი ანალოგების ფასების ანალიზი და შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის ჯამური სიდიდის გამოყვანა. აღებული ანალოგების ფასების კორექტირების შედეგად მიღებული სიდიდე და შედეგები უნდა შეჯერდეს შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის ღირებულებასთან. უბრალო საშუალო არითმეტიკული სიდიდის გამოთვლის წესი უკვე საკმაოდ იშვიათად გამოიყენება,  გაცილებით ზუსტი შედეგის მისაღებად გამოიყენება ე.წ. საშუალო შეწონილი სიდიდის ფორმულა. ამასთანავე ანალოგების კორექტირებული ფასების ხვედრითი წონა დამოკიდებულია შემდეგი ფაქტორების არსებოაბაზე.

1.        შეტანილი შესწორებების რაოდენობაზე.

2.        შესწორებებების აბსოლუტურ სიდიდეზე.

3.        ინფორმაციის სარწმუნოობა და სისრულე.

საბოლოო საბაზრო ღირებულება გამოიხატება ფულად ერთეულში, თუკი ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, მაგ. დიაპაზონი უმცირესსა და უდიდეს მნიშვნელობებს შორის.

დიაპაზონი უმცირესსა და უდიდეს მნიშვნელობებს შორის, შეფასების შედეგი შესაძლებელია შემდეგ შემთხვევებში:

1.        მონაცემების არასაკმარისობისას;

2.        ბაზარზე არამყარი სიტუაციისას;

3.        შეფასების შეზღუდული ვადისას;

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების დადგენისას შეისწავლება შემდეგი ინფორმაცია:

 •         საკუთრების ტიტული და მიწის ნაკვეთის სარეგისტრაციო მონაცემები;

 •         იმ მიწის ნაკვეთების კატეგორიები, რომლებიც შესაფასებელ მიწის ნაკვეთს ესაზღვრებიან;

 •         მიწის ნაკვეთის ნებადართული გამოყენება და სერვიტუტი;

 •         მიწის ნაკვეთის ფიზიკური მახასიათებლები;

 •         მიწის ნაკვეთის გარემოსთან ურთიერთკავშირი;

 •         ნაკვეთისათვის დამახასიათებელი ეკონომიკური ფაქტორები და სხვა მონაცემები; 

როგორც პრაქტიკა გვიჩვენებს, გაყიდვების შედარების მეთოდი იძლევა არასწორ შედეგს, როდესაც სახეზეა ინფლაციის მაღალი ხარისხი, ინფორმაციის არასრულფასოვნება და არასრულყოფილება, ასევე საბაზრო პირობების სხვა ფაქტორების ცვალებადობა.

როდესაც ინფორმაცია მიწის ნაკვეთების ყიდვა-გაყიდვის პირობების შესახებ მწირია, გამოიყენება გაცილებით სარწმუნო მეთოდები, როგორებიცაა განაწილებისა და გამოყოფის მეთოდები. ამ მეთოდების წარმატებული გამოყენება მოითხოვს დეტალური ანალიზის ჩატარებას მიღებული ინფორმაციის საფუძველზე  და შემფასებლის მთელი პროფესიონალური გამოცდილების კონცენტრირებას.


გამოყოფის მეთოდის ეტაპები და  ეკონომიკური მნიშვნელობა 


გამოყოფის მეთოდი ითვალისწინებს ინფორმაციის შეგროვებას განაშენიანებული მიწის ნაკვეთების ფასებზე. განსაკუთრებით ტიპიურ შენობა-ნაგებობებზე.

მეთოდის გამოყენების პირობები:

 •        ანალოგიური ობიექტების გაყიდვების (შეთავაზებების) შესახებ ინფორმაციის არსებობა;

 •        მიწის ნაკვეთის გაუმჯობესების საუკეთესოდ და ეფექტურად გამოყენების ვარიანტისადმი შესაბამისობა;

სტანდარტი აღნიშნულ მეთოდს მოიხსენიებს, როგორც ამოღების მეთოდს, ამოღება (ექსტრაქცია) - ეს არის ხერხი ირიბი შედარებისა (ზოგ შემთხვევაში იგი იწოდება, როგორც აბსტრაქცია). იგი იძლევა გაუმჯობესების ღირებულების გაანგარიშებას დანახარჯებითი ანალიზის გამოყენების გზით, ამორტიზაციისა და ცვეთის გათვალისწინებით და მოცემული შედეგის ამოღებას უძრავი ქონების ერთიანი ობიექტის ღირებულებიდან. ნარჩენი მაჩვენებელი ითვლება მიწის შესაძლო ღირებულებად.

აღნიშნული მეთოდით მიწის ნაკვეთის შეფასების პროცედურა მოიცავს შემდეგ ეტაპებს:

I ეტაპი უძრავი ქონების ერთიანი საბაზრო ღირებულების დადგენა, რომელშიც ჩართულია შესაფასებელი ქონება. მიმდინარეობს ბაზრის შესწავლის და მსგავსი გაყიდვების ანალიზის შედეგად. მსგავსი გაყიდვების შესახებ ინფორმაციის არარსებობისას დაიშვება შეთავაზებების გამოყენება, ამ დროს აუცილებელია შედარების ელემენტების განსაზღვრა და კორექტირების შეტანა.

II ეტაპი. შენობის ან გაუმჯობესების, რომელიც განთავსებულია შესაფასებელ მიწის ნაკვეთზე, აღდგენითი ან ჩანაცვლებადი ღირებულების განსაზღვრა. აღნიშნული მეთოდი განხილულია ნარჩენი ღირებულების თავში.

III ეტაპი. მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების დადგენა. ღირებულების გაანგარიშება ხდება ერთიანი ობიექტის საბაზრო ღირებულებიდან შენობის ან გაუმჯობესების აღდგენითი ან ჩანაცვლებადი ღირებულების გამოკლებით. 

გამოყოფის მეთოდის ღირსებებად მიიჩნევა:

 •        ეს არის ერთადერთი მეთოდი (გადანაწილების მეთოდის გარდა) საკუთრად მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების დადგენისა იმ შემთხვევაში, როდესაც ბაზარზე არ არსებობს სარწმუნო ინფორმაცია თავისუფალი ანალოგიური მიწის ნაკვეთებზე განხორციელებული გარიგებების შესახებ.

 •        მეთოდი ფართოდ გამოიყენება მიწის ნაკვეთის საუკეთესოდ და ეფექტურად გამოყენების ანალიზისას;

 •        გამოყოფის მეთოდის გამოყენება განსაკუთრებით მომგებიანია იმ შემთხვევაში, როდესაც გაუმჯობესებას მცირე წვლილი შეაქვს ერთიანი ობიექტის საბაზრო ღირებულებაში;

გამოყოფის მეთოდს მივყავართ ობიექტურ შედეგამდე იმ შემთხვევაში, როდესაც შესაძლებელია ზუსტად იქნეს შეფასებული გაუმჯობესების ჩანაცვლებადი და აღდგენითი ღირებულება დაგროვილი ცვეთის გათვალისწინებით, მოცემული ბაზრის სეგმენტში ჩამოყალიბებული მოთხოვნა_შეთავაზების პირობების გათვალისწინებით.

მეთოდის შემზღუდავ ფაქტორებად ითვლებიან ის გარმოებები, რომ მან შეიძლება მოგვცეს არაობიექტური შედეგი იმ შენობებისა და გაუმჯობესებების შეფასების დროს, რომელთა ასაკი 10 წელს აღემატება, ვინაიდან დროთა განმავლობაში დაძველებული უძრავი ქონების აღდგენის ალბათობა მცირდება, ასევე სირთულის ხარისხი დაგროვებული ცვეთის გამოთვლისა იზრდება, ამასთანავე ინფლაციის მაღალი ხარისხის შემთხვევაში რთულია გაანგარიშება იმ დანახარჯებისა რომლებიც აუცილებელია  შენობის ან გაუმჯობესების აღდგენისათვის. 

მაგალითი I

მონაცემები:

შესაფასებელია უძრავი ქონების ერთიანი ობიექტი, რომელიც აერთიანებს მიწის ნაკვეთს და ტიპიურ შენობას.

შენობის საერთო ფართობი - 985 კვ.მ.

აშენების თარიღი - 1987 წელი.

შენობის ეკონომიკური სიცოცხლის ტიპიური ვადა - 80 წელი.

შენობის ფიზიკური ცვეთა გამოითვლება მისი სიცოცხლის ხანგრძლივობიდან გამომდინარე, შენობის ნორმალური ექსპლოატაციის გათვალისწინებით ეფექტური ასაკის სიდიდე თანაბარია შენობის ქრონოლოგიურ ასაკთან. სხვა სახის ცვეთა შენობაზე არ შეიმჩნევა.

უძრავი ქონების ერთიანი ობიექტის 1 კვ.მ. შენობის საერთო  ფართობის ფასი, გაყიდვების შედარების მეთოდიდან გამომდინარე შეადგენს 3150 ლარს.

ბაზრის ანალიზი გვიჩვენებს, რომ გაუმჯობესების შექმნაზე მიღებული დანახარჯი ანუ პირდაპირი და ირიბი დანახარჯები ანალოგიური ობიექტის მშენებლობაზე შეადგენს 1 კვ.მ.-ზე 2695 ლარს.

ინვესტორის მოგება შეადგენს 20% მშენებლობაზე გაწეული დანახარჯებიდან;

განვსაზღვროთ მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება გამოყოფის მეთოდიდან გამომდინარე.

გადაწყვეტა:

1.        უძრავი ქონების ერთიანი ობიექტისსაბაზრო ღირებულების განსაზღვრა:

3150 x 985=3 102 750 ლარი.

2.        შენობის აღდგენითი ღირებულების განსაზღვრა:

შენობის აღდგენითი ღირებულება:

2695+(2695 x 0,2)=3234 (ლარი/კვ.მ.)

ცვეთა=ეფექტური ასაკი/ეკონომიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა x 100%=20/80 x 100=25%;

შენობის აღდგენითი ღირებულებაა :

   3234 x 985 x (1-0,25)=2 389 117(ლარი/კვ.მ.) 

3.        მიწის ნაკვეთის ღირებულების გამოთვლა:

3 102 750-2 389 117=713 633 ლარი;


                  განაწილების მეთოდი

განაწილების (გადატანის) მეთოდის შესაბამისად უძრავი ქონების ერთიან ობიექტში არსებობს განსაზღვრული პროპორციული დამოკიდებულება მისი კონკრეტული ელემენტის ღირებულებისა ერთიანი ობიექტის ღირებულებასთან მიმართებაში.

სტანდარტი მოცემულ მეთოდს დაშლის მეთოდს უწოდებს. დაშლა (ალოკაცია)_ეს არის არაპირდაპირი შედარების ხერხი, რომლის დროსაც შეისწავლება ურთიერთდამოკიდებულება მიწის ნაკვეთისა და მასზე განთავსებულ გაუმჯობესებას შორის ან სხვა რაიმე ურთიერთდამოკიდებულება ქონების შემადგენელ ელემენტებს შორის. შედეგად მიიღება საერთო საბაზრო ღირებულების დაყოფა მიწის ნაკვეთსა და გაუმჯობესებას შორის შედარების მიზნებიდან გამომდინარე.

ობიექტის გაყიდვის ფასი იყოფა ორ ნაწილად_მიწის ღირებულება და გაუმჯობესების ღირებულება, თითოეულ მათგანს გააჩნია პროპორციული დამოკიდებულება საერთო ფასთან. ეს ფაქტი განმტკიცებულია დაბალანსებისა ზღვრული მწარმოებლურობის პრინციპებით.

თუკი შეფასების რაიონში არ არის საკმარისი რაოდენობის აუთვისებელი მიწის ნაკვეთების გასხვისების ფაქტები, მაშინ შესაძლებელია ავიღოთ სხვა ანალოგიური მახასიათებლებისა და პრესტიჟულობის ხარისხის რაიონი, სადაც არის გაყიდვები, როგორც განაშენიანებული, ასევე თავისუფალი მიწის ნაკვეთებისა და განვსაზღროთ მიწის წილი:


მიწის წილი=მიწის ღირებულება/უძრავი ქონების ერთიანი ობიექტის ღირებულებასთან.

მიწის წილის გარკვევის შემდეგ,იგი გამოიყენება ანალოგიური მიწის ნაკვეთების გაყიდვების ანალიზისათვის იმ რაიონში, სადაც შესაფასებელი მიწის ნაკვეთია.

პროცედურა განაწილების მეთოდით მიწის ნაკვეთების შეფასების შესახებ მოიცავს შემდეგ ეტაპებს:

1.        შესადარებელ რაიონებზე, სადაც ცნობილია ანალოგიური გაყიდვების ფაქტები, ინფორმაციის შეგროვება.

შესადარებელი რაიონი უნდა იყოს მსგავსი თავისი მახასიათებლებით იმ რაიონისა სადაც განთავსებულია შესაფასებელი ობიექტი:

ა)        სასახლების სტრუქტურა და რიცხოვნობა;

ბ)        ინფრასტრუქტურული უზრუნველყოფა;

გ) სატრანსპორტო ხელმისაწვდომობა;

დ) მშენებლობის ერთნაირი ტიპი;

ე) ბუნებრივი განსაკუთრებულობა;

2. აუცილებელი კორექტირების შეტანა შესაფასებელი ან შესადარებელი ობიექტების  მახასიათებლებიდან გამომდინარე ადგილმდებარეობის, მიმზიდველი გარემოს, შენობის კაპიტალურობისა და ასაკის მიხედვით და ა.შ.

3. ერთიანი ობიექტის რეალური ფასის გაანგარიშება, როგორც საშუალო შეწონილი ფასი ანალოგიური ობიექტების კორექტირებული ფასებისა.

4. მიწის ნაკვეთის წილის განსაზღვრა უძრავი ქონების განაშენიანებული ტიპიური ობიექტის გაყიდვის ფასიდან.

5. შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების გაანგარიშება უძრავი ქონების ერთიანი ობიექტის საბაზრო ღირებულების გამრავლებით მიწის წილზე.

 მაგალითი II

 მონაცემები:

მიკრორაიონში, სადაც ძველი საცხოვრებელი ნაგებობები გვხვდება ახლო დღეებში არ გაყიდულა არცერთი თავისუფალი მიწის ნაკვეთი, თუმცა სხვა მსგავს რაიონებში გვაქვს შემდეგი მონაცემები:


რაიონი

მიწის საშუალო ღირებულება 1 კვ.მ.

ობიექტის საშ. ღირებულება 1 კვ.მ.

მიწის წილი ობიექტის ერთიან ღირებულებაში

I

2310

12880

0,179

II

2650

14000

0,189

III

2540

13240

0,192


განვსაზღვროთ მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება.

გადაწყვეტა:

 განვსაზღვროთ ტიპიური დამოკიდებულება მიწის ნაკვეთის ღირებულებისა ერთიანი ობიექტის ღირებულებასთან.

მიწის საშუალო წილი=0,179+0,189+0,192/3=0,187.

შემდეგ ვიყენებთ მიღებულ მნიშვნელობას შედარებით გაყიდვების ანალიზისათვის. თუკი შესაფასებელი ობიექტი (მიწის ნაკვეთი ტიპიური სახლით) ახლახან იქნა გაყიდული 13 230 ლარად, მაშინ მიწის ნაკვეთის ღირებულება გამოითვლება შემდეგი ხერხით: 

მიწის ღირებულება უდრის=13 230 x 0,187=2475 ლარი.


დანახარჯებითი მიდგომა მიწის ნაკვეთების შეფასებისას



მიწის ნაკვეთის შეფასებისას დანახარჯებითი მიდგომის მეთოდი გამოიყენება გაუმჯობესების ღირებულების განსაზღვრისათვის, რომელიც მიწის ნაკვეთზეა განთავსებული და ერთიანი ობიექტის ღირებულებიდან გამოითვლება მიწის წილი.

განსაკუთრებით ფართო გამოყენება აღნიშნულ მეთოდს გააჩნია ბუნებრივი რესურსების შეფასებისას. დანახარჯები, რომლებიც აუცილებელია ბუნებრივი რესურსების  გადაადგილების, ჩანაცვლებისა და აღდგენისათვის, განიხილება როგორც ბუნებრივი ობიექტის მინიმალური  ეკონომიკური შეფასება და ითვლება საფუძვლად მინიმალური საკომპენსაციო გადახდისა ბუნებრივი ობიექტის დანაკარგების ჩანაცვლებისათვის.

მიუხედავად თავისი განსაკუთრებული  სიმარტივისა და მისი ფართოდ გამოყენებადობისა, დანახარჯებითი მიდგომის მეთოდი შეიცავს პრინციპულ წინააღმდეგობებს ბუნებრივი რესურსების შეფასების თვალსაზრისით, ანუ რაც უფრო სარგებლიანია ბუნებრივი რესურსი, მით უფრო ნაკლები კომპენსაციის მიღებაა შესაძლებელი. მაგალითად საუკეთესო შავმიწა ნიადაგი მოითხოვს ნაკლებ დანახარჯებს სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებით გამოყენებისათვის, ვიდრე სხვა სახის ნიადაგი. იგივე შეიძლება ითქვას სასარგებლო წიაღისეულის დაბადების ადგილზეც_რაც ნაკლებია საექსპლოატაციო დანახარჯები, მით ნაკლებია მიწის საბაზრო ღირებულება. წარმოიშობა წინაღმდეგობა: რაც უფრო მეტია სარგებლიანობა ბუნებრივი რესურსის და რაც უფრო ნაკლებია დანახარჯები მისი გამოყენებისათვის, მით უფრო ნაკლებია მისი საბაზრო ღირებულება მისი ათვისებისათვის აუცილებელი დანახარჯების გაანგარიშების შედეგად. ქალაქებში იქმნება სხვაგვარი სურათი_რაც უფრო დიდია საინჟინრო ინფრასტრუქტურის შექმნაზე გაწეული დანახარჯები, მით უფრო დიდია მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება.

დანახარჯებითი მიდგომის მეთოდი გამოიყენება მიწის ნაკვეთის მინიმალური საბაზრო ღირებულების დადგენისას, რომლებზეც ბუნებრივი რესურსებია და რომელთა საბაზრო ღირებულების დადგენა შეუძლებელია. ევროპულ სტანდარტებში მოცემული მიდგომით რეკომენდირებულია მრავალწლიანი სასოფლო-სამეურნეო კულტურების შეფასებისათვის. 

მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების შეფასების მეთოდური რეკომენდაციების შესაბამისად, დანახარჯებითი მიდგომის ელემენტები მიწის ნაკვეთის გაუმჯობესების ჩანაცვლების ან აღდგენის გაანგარიშების ნაწილში გამოიყენება ნარჩენი ღირებულებისა და გამოყოფის მეთოდების დროს.

ასევე მეთოდური რეკომენდაციებში მითითებულია, რომ აღნიშნული მეთოდების გამოყენების დროს უნდა დამაჯერებლად აიხსნას და დასაბუთდეს მათი გამოყენების აუცილებლობა. ასეთ მეთოდებს მიეკუთვნება დასახლებული პუნქტების მიწის ნაკვეთების შეფასება ინფრასტრუქტურის ჩანაცვლებით ან აღდგენის დანახარჯებიდან გამომდინარე, ასევე დასახლებული მიწის ნაკვეთების შეფასება საინვესტიციო კონტრაქტების პირობებში.

 მიწის ნაკვეთების შეფასება ინფრასტრუქტურის ჩანაცვლებითი ან აღდგენითი დანახარჯებიდან გამომდინარე.

დასახლებული მიწის ნაკვეთების შეფასება შეიძლება განხორციელდეს ინფრასტრუქტურის აღდგენაზე და ჩანაცვლებაზე გაწეული დანახარჯებიდან გამომდინარე. დასახლებული მიწის ნაკვეთების შეფასებისას მოცემული მეთოდით აუცილებელია გამოთვლილი იქნეს დანახარჯების სიდიდე ქალაქის მიწების გაუმჯობესების შექმნაზე ან აღდგენაზე, შესაფასებელ მიწის ნაკვეთზე მათი წილის გამოყოფით. აღდგენაზე გაწეულ დანახარჯებს განეკუთვნებიან ხარჯები: მაგისტრალების, კანალიზაციის, გათბობის, გაზგაყვანილობის და ა.შ. გამომდინარე იქედან, რომ მაღალი ინფლაციის პირობებში რთულდება ინფრასტრუქტურის შექმნაზე და აღდგენაზე გაწეული დანახარჯების გაანგარიშება, გაცილებით მარტივია განისაზღვროს ქალაქის ინფრასტრუქტურის ჩანაცვლებაზე გაწეული დანახარჯები მყარი მაჩვენებლით.  ჩანაცვლების ღირებულება გამოითვლება, როგორც გაუმჯობესების ანალოგიური სისტემის შექმნის ღირებულება გამომდინარე თანამედროვე სტანდარტებიდან, მასალების, აღჭურვილობის და შრომაზე გაწეული დანახარჯების მიმდინარე ღირებულებებიდან.

თანმიმდევრობა. 

I ეტაპი. განაშენიანების ფართობის განსაზღვრა, რომელსაც მიეკუთვნება საცხოვრებელი კვარტლების ტერიტორია, კომუნალურ-საყოფაცხოვრებო მომსახურების ობიექტების განთავსების მიწის ნაკვეთების გამოკლებით. 

II ეტაპი. განვსაზღვროთ ერთი კვადრატული საცხოვრებელი ფართის მშენებლობის თვითღირებულება.

III ეტაპი. მიღებული ფართისა და ტიპიური მრავალსართულიანი საცხოვრებელი სახლების მშენებლობის თვითღირებულება, გამოიანგარიშება ყველა საცხოვრებელი სახლის ჩანაცვლების საორიენტაციო ღირებულება.

IV ეტაპი. მრავალსართულიანი საცხოვრებელი სახლების ჩანაცვლების შეფასებიდან და ინფრასტრუქტურის შექმნაზე გაწეული კაპიტალური დანახარჯებიდან გამომდინარე, გამოითვლება საქალაქო ინფრასტრუქტურის  ინტერვალური შეფასებითი ღირებულება საცხოვრებელი ფართების მშენებლობისათვის განკუთვნილ მიწის ნაკვეთებთან მიმართებაში.

V ეტაპი. საცხოვრებელი მრავალსართულიანი სახლების მშენებლობისათვის  განკუთვნილი  ინფრასტრუქტურის და მიწის ფართობის ინტერვალური შეფასებიდან გამიმდინარე ვიღებთ ერთი ჰა მიწის ნაკვეთზე არსებული გაუმჯობესებების  საბაზრო ღირებულებას.

    

დასახლებული მიწის ნაკვეთების შეფასება საინვესტიციო კონტრაქტების პირობებში.

მოცემული მეთოდი გამოიყენება მიწის ნაკვეთების შეფასებისას მსხვილ ქალაქებში, ყალიბდება ორი მეთოდი მიწის ნაკვეთების ფლობის უფლების შეძენისა გრძელვადიანი იჯარისათვის კომერციული ობიექტების მშენებლობის მიზნით.

1.        მიწის კონკურსებზე გრძელვადიანი იჯარის უფლების შეძენის გზით.

2.        საინვესტიციო კონტრაქტების დადების საფუძველზე.

მეორე მეთოდის წარმოშობა ქალაქის მიწის ნაკვეთების, ქალაქის თვითმმართველობის ორგანოს და ინვესტორს, რომელიც ახორციელებს მშენებლობასა და რეკონსტრუქციას, დაყოფას უკავშირდება (მესაკუთრე და მოიჯარე).  საინვესტიციო კონტრაქტების ტიპიურ პირობებად ითვლება აშენებული ობიექტის 30-50%-ის გადასვლა მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეზე (ანაზღაურება ნატურალური ფორმით). მიწის ნაკვეთზე გრძელვადიანი იჯარის ღირებულებად ითვლება შენობების პროპორციული ნაწილი და ინფრასტრუქტურის ის დატვირთვა, რომელსაც ის ქმნის.

მიწის ნაკვეთის ღირებულება განისაზღვრება, მიწაზე ნატურალური მიმდინარე გადახდებით, მოცემული საინვესტიციო კონტრაქტის პირობებში.

მიწის ნაკვეთზე გრძელვადიანი იჯარის ღირებულების განსაზღვრისათვის  აუცილებელია შემდეგი ინფორმაციის არსებობა, რომელსაც შეიცავს სანებართვო საპროექტო დოკუმენტაცია ქალაქთმშენებლობასთან დაკავშირებით.

 •        მიწის ნაკვეთების ფართობი.

 •        საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი შენობების პროექტირების ფართები.

 •        პროექტის მშენებლობისა და რეალიზაციის ვადები.

 •        შეზღუდვების არსებობა და ღირებულება. 

პროცედურის თანმიმდევრობა:

I ეტაპი. შენობის მახასიათებლების განსაზღვრა, რომლის პროექტიც განკუთვნილია მოცემული მიწის ნაკვეთისათვის (სასარგებლო და საერთო ფართობი, სართულიანობა და ა.შ.)

II ეტაპი. საინვესტიციო კონტრაქტის პირობების საფუძველზე გადასაცემი საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი ფართების.

III ეტაპი. პროექტირებულ შენობაში განისაზღვრება 1 კვ.მ. ფართის საბაზრო ღირებულება.

IV ეტაპი. განისაზღვრება შენობის იმ ნაწილის, რომელიც უნდა გადაეცეს მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს საინვესტიციო კონტრაქტის ვადის დასრულების შემდეგ.

V ეტაპი. ინვესტირებული პროექტის საორიენტაციო რეალიზაციის ვადები.

VI ეტაპი. დროის სავარაუდო მონაკვეთის განსაზღვრა, რომელიც აუცილებელია იმ ფართების რეალიზაციისათვის რომლებიც მშენებლობის შემდეგ უნდა გადაეცეს მესაკუთრეს.

VII ეტაპი. დისკონტირების განაკვეთის განსაზღვრა.

VIII ეტაპი. გამოითვლება მომავალი გადასახდელების მიმდინარე ღირებულება ნატურალურ ფორმაში (IV ეტაპი.) აშენების(V ეტაპი), გაყიდვის (VI ეტაპი), დისკონტირების განაკვეთის მნიშვნელობის გათვალისწინებით(VII ეტაპი).

მოცემული მომავალი გადახდების მიმდინარე ღირებულება წარმოადგენს შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულებას შეზღუდვების არასებობის პირობებში.

ტიპიურ შეზღუდვებს განეკუთვნება: დანახარჯები საქალაქთაშორისო საინჟინრო კომუნიკაციებისა და აღჭურვილობის მშენებლობასა და რეკონსტრუქციაზე, დანახარჯები ქალაქის საკუთრებაში არსებული შენობების დემონტაჟზე, დანახარჯები, რომლებიც აუცილებელია ძველ შენობებში მცხოვრებთა საბინაო ფართით უზრუნველსაყოფად და სხვა სახის დანახარჯები.   


სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთების შეფასება


რენტული ურთიერთობები სოფლის მეურნეობაში

სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთების შეფასების დროს, გამომდინარე იქედან, რომ მათზე არ არის განთავსებული შენობა-ნაგებობები და გაუმჯობესებები გამორიცხულია დანახარჯებითი მიდგომის გამოყენება. სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთების შეფასება ძირითადად ხორციელდება მიწის რენტის კაპიტალიზაციის მეთოდით.

მიწის რენტის კაპიტალიზაციის მეთოდი ძირითადად გამოიყენება იმ მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების დადგენის მიზნით, რომელთა დანიშნულებაა სასოფლო-სამეურნეო და ტყის რესურსების მოპოვება. სამეურნეო ნაგებობებით დატვირთული მიწის ნაკვეთები ფასდება, როგორც სასოფლო-სამეურნეო სარგებლიანობის.

მიწის ნაკვეთები სადაც განთავსებულია შენობა-ნაგებობები, რომლებიც გამოიყენებიან წარმოების შენახვის და სასოფლო-სამეყრნეო პროდუქციის პირველადი გადამუშავებისათვის, ფასდება განაშენიანებული და გაუნაშენიანებელი მიწის ნაკვეთების შეფასების მეთოდებით.

მიწის რენტა - განსაკუთრებული შემოსავალი, რომელსაც მიიღებს მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე საზოგადოებრივი პროდუქციის განაწილებისას.

პრაქტიკაში გვხვდება მიწის მესაკუთრეთა ე. წ. ორმაგი მონოპოლია, ერთი მხრივ მესაკუთრეთა მთლიანი (აბსოლუტური მონოპოლია) და მეორეს მხრივ განსაკუთრებული მონოპოლიური პირობები რიგი მესაკუთრეებისა, განპირობებული მიწის ნაკვეთების ადგილმდებარეობით და ნაყოფიერებით. (დიფერენცირებული და მონოპოლიური რენტა).

მესაკუთრეთა კლასის მონოპოლიურ გამოხატულებას წარმოადგენს აბსოლუტური რენტა, რამდენადაც მიწა უძრავი ქონების ხერხემალს წარმოადგენს, მისი გამოყენებისათვის წესდება საიჯარო ქირა.

საიჯარო ქირა მიწის ნაკვეთის გამოყენებისათვის შედგება სამი ნაწილისაგან:

1.        შეესაბამება სარგებლობის უფლების გადაცემას მიწის თვისებებისა და მახასიათებლების შენარჩუნებით. (მიწის რენტა).

2.        შეესაბამება შემოსავალს კაპიტალზე, რომელიც უკვე ჩადებულია მიწაში და მისგან გაუყოფელია.

3.        მოიცავს ნაგებობების ამორტიზაციის ხარისხს.

დიფერენცირებული რენტა. დიფერენცირებული რენტის ჩამოყალიბების ერთადერთ ბაზისად გვევლინება მიწის ნაკვეთის შემდეგი თავისებურებები:

განსხვავებული მიწის ნაკვეთების განსაკუთრებული მუდმივობა ნაყოფიერების თვალსაზრისით და მისი ადგილმდებარეობით საბაზრო ფასდაკლებებთან დამოკიდებულებაში.

საუკეთესო მიწის ნაკვეთების შეზღუდულობა, რომელიც აიძულებს საზოგადოებას სასოფლო სამეურნეო პროდუქციის წარმოებისათვის გამოიყენოს შედარებით ცუდი მიწის ნაკვეთები, სადაც შრომის ნაყოფიერება არც თუ ისე მაღალია.

ნაყოფიერება - ნიადაგის თვისებების ერთობლიობა, უპირველეს ყოვლისა იმ ნივთიერებების შემცველობა, რომლებიც აუცილებელნი არიან სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების კულტურების ზრდისათვის.

მიწის ნაყოფიერება დამოკიდებულია მრავალ პარამეტრზე: კერძოდ ორგანული ნივთიერებების მარაგებზე, მკვებავ ელემენტებზე, ნიადაგის წყლის მარაგზე, ტემპერტურის რეჟიმზე და ა.შ. შეფასებისას გაითვალისწინება ყველა მახასიათებელი. თითოეული მათგანის გავლენა  მიწის ნაკვეთის პროდუქტიულობაზე გამოითვლება ჩასწორებული კოეფიციენტის მეშვეობით. იმ ფაქტორების გათვალისწინებით რომელთა არსებობა უნდა გამოვლინდეს.

მიწის ნაკვეთის ადგილმდებარეობა განიხილება როგორც გლობალური, ასევე ლოკალური.

გლობალური ადგილმდებარეობა - მიწის ნაკვეთებს ახასიათებს მნიშვნელოვანი ტერიტორიული განსხვავებები ბუნებრივ-ეკონომიკური ზონის ფარგლებში, იგი მაკროეკონომიკური მახასიათებელია. იგი გაითვალისწინება მიწის ნაკვეთების საკადასტრო შეფასების, საბაზრო ღირებულების ზონალური ბაზრების შექმნის დროს.

ლოკალური ადგილმდებარეობა - მიკროეკონომიკური მახასიათებელია, იგი განიხილავს ტიპიური მიწის ნაკვეთის დაკავშირებას კონკრეტულ ადგილმდებარეობასთან, რომლის ფასიც ფორმირდება ეკონომიკური ზონის შიგნით. ლოკალური ადგილმდებარეობა დამახასიათებელია იმ მიწის ნაკვეთებისათვის, რომლებიც მდებარეობენ სასოფლო-სამეურნეო პროდუქციის რეალიზაციის პუნქტებიდან მოშორებით.

ნიადაგის ნაყოფიერების ზრდამ, სატრანსპორტო კომუნიკაციების განვითარებამ შესაძლოა შეამციროს ეს განსხავებები, მაგრამ ვერ აღმოფხვრას მთლიანობაში, ასევე არ არის აღმოფხვრადი ბუნებრივ_კლიმატური განსხვავებები.

სოფლის მეურნეობის პროდუქტებზე ფასთჩამოყალიბების სპეციფიკა. მრეწველობისაგან განსხვავებით, სადაც წარმოებული სამრეწველო პროდუქციის ღირებულება განისაზღვრება წარმოების საშუალო პირობებით, სოფლის მეურნეობის პროდუქციის ღირებულება წარმოებაზე გაწეული დანახარჯების შესაბამისად ყალიბდება.

რენტის დიფერენციაციის წყაროდ ითვლება მუშახელის შრომის განსხვავებული მწარმოებლურობა, რომელიც ობიექტური თავისებურებებით არის გამოწვეული_მიწის ნაკვეთის ნაყოფიერებისა და ტექნოლოგიური თავისებურებების გათვალისწინებით.

დიფერენცირებული რენტის სიდიდე განისაზღვრება, როგორც სხვაობა სოფლის მეურნეობის პროდუქტების საზოგადო ღირებულებასა და წარმოებაზე გაწეული ინდივიდუალური დანახარჯებს შორის..

გამოყოფენ დიფერენცირებული რენტის 2 ფორმას.

დიფერენცირებული რენტა I. გამოდის, პირველი, როგორც სხვაობა მიწის ჩვეულებრივი ნაყოფიერების და წარმოების ბუნებრივ-კლიმატური პირობებს შორის. და მეორეც განსხვავება ადგილმდებარეობას შორის. შესაბამისად გამოყოფენ დიფერენცირებულ რენტა I ადგილმდებარეობის და დიფერენციულ რენტა I ნაყოფიერების მიხედვით. 

რენტა I -ის ნაყოფიერების შესახებ გამოიანგარიშება ნიადაგის შეფასებითი ჯგუფების კლასიფიკაციით.

მიწის ნაკვეთის მახასიათებელი, როგორც წარმოების ძირითადი საშუალებისა, მოიცავს ნიადაგის ჩვეულებრივი და ეკონომიკური ნაყოფიერების ცნებებს.

ჩვეულებრივი ნაყოფიერება განპირობებულია ბუნებრივი ფაქტორებით.

ეკონომიკური ნაყოფიერება მიიღწევა ნიადაგის თვისებების ხელოვნური ზრდით.

აქედან გამომდინარე:

ა)        მიწის ნაკვეთის ღირებულება განპიროვნებულია მისი ბუნებრივი თვისებებით.

ბ)        სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთები, რომლებიც ერთმანეთის გვერდით არიან განლაგებულნი, არ  შეიძლება ფასით მკვეთრად განსხვავდებოდნენ ერთმანეთისაგან, თუკი ნიადაგის ერთსა და იმავე ჯგუფს მიეკუთვნებიან.

დიფერენცირებული რენტა II ჩამოყალიბების პირობებად გვევლინება მწარმოებლურ შრომაში განსხვავების წარმოშობა წარმოებაში დამატებითი კაპიტალის ჩადების შემდეგ, ახალი ტექნიკის დანერგვა, ახალი კულტურების შემოტანა და ა.შ. ეს ყველაფერი მიწის ნაყოფიერების ზრდასთან არის კავშირში, აქედან გამომდინარე დიფერენცირებული რენტა II ჩნდება სოფლის მეურნეობის ინტენსიფიკაციის პირობებში.

მიწა, რომელსაც შემოაქვს დიფერენცირებული რენტა რეგულირდება აუცილებელი დანახარჯებისა და საბაზრო ფასების ურთიერთქმედების, ასევე მოსახლეობის გადახდისუნარიანობითა და სოფლის მეურნეობის პროდუქციაზე მოთხოვნილებების ჩამოყალიბების გზით.

შეფასების პროცესში გამოვლენილი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთები, რომლებზეც არ წარმოიშობა მიწის რენტა, უპრიანია მიწათა სხვა ჯგუფს მიეკუთვნოს და შესაბამისი, გაცილებით სასარგებლო დანიშნულება მოეძებნოთ.


  სასოფლო-სამეურნეო სარგებლიანობის საბაზრო ღირებულების შეფასება 

            მიწის რენტის კაპიტალიზაციის მეთოდით.

     I ეტაპინორმატიული და სტატისტიკური ინფორმაციის შეგროვება და მომზადება. სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთების შეფასებისათვის აუცილებელი ინფორმაცია მოიცავს საკადასტრო ნომერს, მის ადგილმდებარეობას და შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის ფართობს და რომელიც განისაზღვრება მიწაზე უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის ან საჯარო რეესტრის მონაცემებით.

შემდგომ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის ფარგლებში განხორციელებული შეფასების ჩატარებისათვის მისი ექსპლიკაციის შესაბამისად გამოიყოფა:

ა)        სასოფლო-სამეურნეო სავარგული (სახნავი, საძოვარი, სათიბი, მრავალწლიანი ნარგავებით გაუმჯობესებული მიწის ნაკვეთები). სასოფლო-სამეურნეო სავარგულის შეფასება ხდება მიწის რენტის კაპიტალიზაციის და გაყიდვების შედარების მეთოდით.

ბ)        მიწები, რომლებიც გაუმჯობესებულნი არიან შენობა-ნაგებობებით, რომლებიც გამოიყენებიან სოფლის მეურნეობის პროდუქციის წარმოების, შენახვის პირველადი გადამუთავებისათვის, მათი შეფასება ხდება განაშენიანებული ან განაშენიანებისათვის განკუთვნილი მიწის ნაკვეთების შეფასების მეთოდებით.

მიწები, რომლებზეც განთავსებულნი არიან არაკაპიტალური ნაგებობები, მათი შეფასება ხდება სასოფლო-სამეურნეო სავარგულის გათვალისწინებით.

გ) მიწები, რომლებიც დაკავებულია შიდასამეურნეო გზებით, კომუნიკაციებით, ხის ან ბუჩქების ნარგავების დამცავი რგოლებით. ისინი გაითვალისწინებიან სასოფლო-სამეურნეო სავარგულის შეფასების დროს.

სასოფლო-სამეურნეო სავარგულის ტერიტორიაზე შეისწავლება ნიადაგის შემადგენლობა, ამისათვის გამოიყენება ნიადაგის რუქა.